Актуальное

Рисковый нежилой кредит

Сразу после кризиса-2008 в банковской среде высказывались надежды, что коммерческая ипотека как отдельный нишевый продукт резко начнет набирать обороты. Но дальше слов дело не пошло. Кредитовать покупку коммерческих помещений готовы даже не все банки из топ-10.

МагазинОсновной причиной плачевного состояния рынка коммерческой ипотеки являются более высокие риски, сопутствующие кредитам на коммерческие объекты недвижимости.

Банки опасаются, что заемщик в случае финансовых проблем откажется от дальнейших выплат по займу с гораздо большей легкостью, чем если бы он гасил кредит на приобретение единственного жилья. «Сами банки в большинстве не готовы работать с таким продуктом, считая кредитование нежилых помещений высокорискованным», – предупреждает генеральный директор IKON Development Евгения АКИМОВА. Правда, реальную статистику по дефолтам никто из банков не сводил.

Берут востребованное

Как подсказывают в «Главстрой-СПб», потенциальные заемщики традиционно ориентируются на помещения площадью 70–150 кв. м для размещения магазинов шаговой доступности, кафе или парикмахерских. То есть это либо самостоятельные постройки, либо первые этажи.

«В составе крупных жилых комплексов помещения, пригодные для торговли, очень востребованы, – рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДЕНИСОВА. – Покупательский спрос в этих торговых заведениях обеспечен, товары раскупают как горячие пирожки». Например, в первой очереди ЖК «Огни залива» все площади проданы, в частности, сразу пять помещений приобрел один инвестор. «Коммерция» второй очереди еще не поступила в продажу, но уже сформирован обширный лист ожидания.

Если предусмотреть необходимую мощность, подъезды, разгрузочные окна, то есть учесть требования, которые необходимы современным торговым форматам, проблем с реализацией таких площадей быть не должно», – убеждена эксперт. По словам госпожи Денисовой, запросы на коммерческую ипотеку исходят, как правило, от покупателей небольших помещений. Покупатели крупных магазинов справляются без кредита, получив от застройщика небольшую рассрочку платежей.

В кругу альтернатив

Другое дело, что ипотека является лишь одним из вариантов покупки. И у части застройщиков такой вид продаж явно на вторых ролях. «По нашему холдингу интерес к коммерческой ипотеке проявляли единичные клиенты. И те – после тщательных расчетов – выбрали иной вариант оплаты, – делится руководитель отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Марианна УСТИНОВА. – Ведь можно взять рассрочку от застройщика или обычный коммерческий кредит в банке по более лояльным условиям. К примеру, только страховка по коммерческой ипотеке составляет порядка 3% от суммы кредита».

«В нашем случае у покупателей помещений на первых этажах есть два альтернативных варианта. Это классическая рассрочка, когда остаток недостающей суммы вносится по индивидуальному утвержденному графику, – со своей стороны отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Кроме того, можно оформить договор аренды с правом последующего выкупа, когда ежемесячные платежи идут на погашение задолженности». Еще часть рынка «откусывают» лизинговые компании.

Кроме того, ставки по коммерческой ипотеке заметно выше ставок по стандартным ипотечным продуктам, которые в среднем «сползли» до чуть менее 10% годовых. Например, «Главстрой-СПб» при средней цене проданного «квадрата» 114 000 рублей сегодня на «коммерцию» предлагает процентную ставку 12,1% – при первоначальном взносе от 50%, и 12,8% – при взносе от 30%. Максимальная сумма кредита – до 30 млн рублей. А есть банки, до сих пор удерживающие ставку на нежилые метры выше 13%.

При приобретении коммерческих площадей в новостройке для сдачи в аренду не приходится ожидать быстрой отдачи, ведь все помещения продаются без отделки и имеют лишь точки подключения к магистральным коммуникационным системам

С другой стороны, некоторые девелоперы называют и более ощутимые результаты продаж с привлечением данного продукта. Тот же «Главстрой-СПб», запустивший с ноября 2017 года совместно с банком «Союз» отдельную программу, сегодня рапортует, что доля ипотечных сделок при покупке коммерческих помещений занимает уже около 20% от общего объема заключенных договоров. Остальные 80% – единовременная оплата полной стоимости нежилых помещений.

А в ГК «Пионер» сообщают, что сегодня в их проектах с привлечением ипотеки приобретается от 30 до 50% коммерческих помещений. Почти как в жилом сегменте.

Иначе говоря, там, где пока что идут разовые продажи, продукт имеет нереализованный мощный потенциал. Тем более что рассрочка самим застройщикам гораздо менее выгодна, чем ипотека. И при переходе на проектное финансирование практика рассрочек с юридической точки зрения окажется под вопросом.

По словам директора департамента продаж Est-a-Tet Валерия РУЧИЯ, при приобретении коммерческих площадей в новостройке для сдачи в аренду не приходится ожидать быстрой отдачи, ведь все помещения продаются без отделки и имеют лишь точки подключения к магистральным коммуникационным системам.

Банки хотят эксклюзива

В целом, подсчитали в «Главстрой-СПб», только 30% помещений первых этажей раскупаются торговыми сетями и представителями малого бизнеса. Именно частные инвесторы выступают основной группой покупателей. «Нередко помещения выкупаются жителями комплексов для открытия своего бизнеса», – добавляют в компании.

И данный спрос оказывается достаточен, чтобы строители смогли определить характерные особенности в портрете заемщика.

«Коммерческой ипотекой редко пользуются профессиональные инвесторы, которые занимаются оптовой скупкой коммерции по городу, – делится директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей КИРИЛЛОВ. – В основном заем берут те, кто приобретает единичные помещения для сдачи в аренду или для собственных нужд под небольшие производства, магазины, пекарни и т. д.».

При этом, по его словам, отмечается прямая корреляция между степенью строительной готовности дома и объемами ипотечных сделок для покупки коммерческой недвижимости. Так, на нулевом цикле доля клиентов, которые прибегают к заемным средствам для приобретения коммерческого помещения, обычно не превышает 10%. На этапе монолитных работ она достигает 30%, а в готовых домах доходит до 50%.

«В основном по ипотеке ведется реализация готовых и оформленных в собственность помещений по договору купли-продажи», – в свою очередь, уточняют в «Строительной компании «Л1».

Кстати, этот застройщик по коммерческой ипотеке также преимущественно работает с одним кредитором. «С 2018 года началась реализация объектов коммерческой недвижимости в сданных домах по ПДКП (предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры). Кредитование по этой программе осуществляет «Совкомбанк», – уточняют в «Л1».

Между тем многие застройщики предпочитают не ограничивать круг партнеров. Так, в ГК «Пионер» из банков, оформляющих коммерческую ипотеку, прежде всего работают с «Абсолют банком». Но покупателям также предлагаются продукты Банка «Санкт-Петербург», СМП Банка и «Совкомбанка».

Тем не менее стремление выйти на отдельную программу с одним банком-партнером со стороны застройщиков понятно. Когда нет эксклюзивности, банки работают по обсуждаемому продукту с некоторой прохладой. Ведь нестандартные продукты имеют высокую себестоимость.

«Это чрезмерно трудозатратный и хлопотный продукт, – поясняет руководитель ипотечного сегмента Банка «Санкт-Петербург» Екатерина СИНЕЛЬНИКОВА. – Клиенты постоянно просят переодобрения ранее одобренных кредитов, и до сделки «доживают» далеко не все заявки».

Под занавес – о юрлицах

В большинстве случаев, когда речь идет о коммерческой ипотеке, подразумевается, что покупателем выступает физлицо. Но это не догма. Например, продукты, называемые коммерческой ипотекой для юрлиц, предлагаются Сбербанком и Банком «Возрождение».

Кстати, в декабре минувшего года глава Банка России Эльвира Набиуллина пообещала проработать регулятивные вопросы по кредитованию малого бизнеса при покупке коммерческой недвижимости. «Здесь наш подход во многом аналогичен ипотеке, – заявила она. – Мы видим, что часть проблем, которые накопились в банках, как раз связаны с кредитованием коммерческой недвижимости, с некорректной оценкой залогов, часто в валюте». Но, похоже, пока руки не доходят.

Игорь Чубаха

Другие материалы по теме