жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Приказано строить, но не сказано как

Строительная отрасль сегодня остро нуждается в структурных и нормативных изменениях, технологическом прорыве и деньгах. Иначе невозможно решить амбициозную задачу по возведению к концу пятилетки по 120 кв. м жилья ежегодно.

Стройка
Фото: a-812.ru

Эту задачу, как известно, перед строительным комплексом страны поставил президент России в майском указе. Участники строительного рынка, чиновники и эксперты сходятся по мнении: перемены необходимы – российский инвестиционно-строительный рынок сегодня на пороге больших вызовов.

Как отметил на полях Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2018, состоявшегося в сентябре в Москве, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита СТАСИШИН, чтобы реализовать задачи, обозначенные в майском указе, строителям Москвы, Московской области, Петербурга достаточно просто не мешать.

Если говорить о других регионах России, то «необходимо поддерживать комплексное освоение территорий и застройщиков – в части обеспечения инженерной инфраструктурой – земельными участками, строительством детских садов, школ, тем, что впоследствии обеспечит качественное комфортное проживание и будет стимулировать людей улучшать свои жилищные условия», считает Никита Стасишин.

По мнению экспертов, фокус в части повышения объемов строительства жилья необходимо сосредоточить на регионах. «Это точки роста, где можно обеспечить рост объемов ввода жилья в эксплуатацию, повысить качество городской среды», – уверен генеральный директор ГК «Кортрос» Станислав КИСЕЛЕВ. Сегодня же рост объемов реализации, ввода жилья в эксплуатацию сдерживается не только рыночными факторами, но и факторами обеспеченности жилых районов социальной и транспортной инфраструктурой.

Cейчас Минстрой ведет работу над национальным проектом «Строительство и городская среда». По словам Никиты Стасишина, этот документ содержит три ключевых показателя: амбициозные объемы жилищного строительства, ставка по ипотеке не более 8%; темпы улучшения жилищных условий к 2024 году – до 5 млн семей в год.

Продажи пошли в рост

Поможет реализации госполитики рост рынка «жилищки». Согласно данным Росреестра, продажи квартир в Москве за первое полугодие 2018 года выросли на 42% относительно предыдущего года, в Новой Москве – на 36%. Отдельные девелоперы заявляют, что в этом году рост продаж в августе, который традиционно является временем низких результатов, превысил 50–70% по сравнению с показателями прошлого года.

Безусловно, это следствие снижения ключевой ставки: ипотека стала доступнее, а две трети продаж сегодня осуществляется через ипотечные сделки. В июле этого года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9,09%.

Рост продаж стимулировал также инвестиционный фон, который сформировался вокруг недавних законодательных изменений, и те, кто планировал приобрести квартиру в будущем, заключили сделки этим летом. Волатильность курса рубля тоже сыграла на руку застройщикам.

Главный вопрос

Как будут привлекаться средства граждан, останется ли долевое строительство, в какой момент и по каким правилам можно перейти на счета эскроу, какой будет ставка проектного финансирования и т. д. – эти вопросы сегодня больше всего волнуют игроков рынка.

Как известно, в июле 2018 года заработало банковское сопровождение сделок с недвижимостью. Оно распространилось и на проекты, реализация которых началась до этой даты. «Мы подготовили разъяснения законодательства, которые позволили с 1 сентября 2018 года (когда все проекты должны были перейти на банковское сопровождение) открыть визированные счета в уполномоченных банках. Очевидно, технически предстоит шлифовать этот процесс. Но нецелевого использования средств уже сегодня быть не может, и привлечение средств граждан в жилищное строительство станет безопаснее, чем еще два-три года назад», – отметил господин Стасишин.

Перегибы устранят

Как пояснил чиновник, экономика уже утвержденных проектов строительства пересматриваться не должна, вместе с тем, что очень важно, предполагается ужесточение и усиление позиций контролирующих органов субъектов Федерации, которые отвечают за привлечение средств граждан. В связи с этим в корректировке нуждаются нормативные, законодательные акты. «В Градкодексе действительно есть перегибы, которые мы будем поправлять. Это относится не только к проектированию, изысканиям, стройке и вводу объекта в эксплуатацию, но и к проблемным объектам», – заметил он. Но, согласно действующему законодательству, на эти цели нельзя брать деньги с новых проектов, их нужно изыскивать другим путем. Каким – сегодня решается в Минстрое.

По мнению бизнеса, законодательные изменения, которые произошли, однозначно положительно повлияют на рынок. Другое дело, что любой цивилизованный рынок проходит качественные изменения последовательно и постепенно, а в наших реалиях приходится одновременно ускоряться и перестраиваться, и это может осложнить процесс трансформации строительной отрасли.
В Минстрое созданы несколько комиссий, которые будут рассматривать те или иные вопросы, связанные с проблемами банка, контролирующего органа и застройщика. Основная задача регулятора – сделать так, чтобы трансформация жилищного рынка именно в части привлечения средств граждан прошла максимально безболезненно в первую очередь для граждан, во вторую – для девелоперов.

«Отрасль должна обелиться, быть понятной всем, и в первую очередь банкам, для того чтобы наконец-то было доступно нашим застройщикам проектное финансирование по той ставке, которая вписывается в экономику проекта… Это работа, которую должны делать регуляторы – Центробанк, Минстрой и Минфин, контролирующие органы и застройщики. Если одно из звеньев будет выпадать, то переход… будет очень жестким», – считает Никита Стасишин.

Покупатель не готов покупать, бизнес – быстро строить

Статистика показывает, что сегодня спрос населения России на ипотечные кредиты составляет всего 6% от объема ВВП. Для сравнения: в Финляндии этот показатель более 40%, в Канаде – 65–70%. Но средняя ставка по ипотеке в Европе, США, Канаде, Австралии – 2,6%.

С другой стороны, реализации планов по увеличению годового ввода жилья может помешать, по мнению участников рынка, ряд факторов. Первое – это фактор времени. Сегодня средний срок строительства – 24 месяца, а в нынешних экономических реалиях проект может быть выгодным, если сократить сроки до 18–14 месяцев. Это значит, что в стране придется кардинально пересматривать строительные правила и стандарты, методы управления строительными проектами, организацию процесса строительного производства в целом. Крупным застройщикам необходимо создавать отдельные подразделения, которые будут специализироваться на НИОКРах, внедрять новые технологии на стройплощадках. Это, по мнению специалистов, вопрос выживания уже в среднесрочной перспективе.

Второй фактор – доступ девелоперов к финансированию. Весьма амбициозная задача, поскольку предстоит заместить 4 трлн рублей – объем годовой потребности отрасли в финансировании строительства жилья. «Если раньше мы могли использовать средства дольщиков, то в нынешних реалиях эти средства нам должны предоставить банки. Это настоящий вызов для банковской системы», – считает генеральный директора ГК «А101» Сергей КАЧУРА.

Банкам в новом порядке отводится ключевая роль, но от них требуется не только готовность участвовать в решении задач строительного комплекса, но и гибкость.

Банк свободы

«Мы адаптировали наши кредитные продукты для нового закона; в рамках фондирования по эскроу либерализовали условия кредитования с целью сделать более доступным для застройщиков этот продукт; увеличили кредитное плечо с 60 до 85% от бюджета проекта», – поясняет исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис КОВРИЖЕНКО.

Кроме того, чтобы снизить процентную нагрузку в инвестиционной фазе проекта, что является наиболее болезненным для привлечения кредитования, Сбербанк готов по ряду проектов давать отсрочку платежей по процентам на период инвестиционной фазы, тем самым облегчая самый тяжелый период для застройщика.

С точки зрения стоимости денег, по словам Дениса Ковриженко, ценообразование выстраивается таким образом, что фондирование кредита происходит за счет средств эскроу от дольщиков. По сути, в случае значительного превышения средств депозитов, скажем, физических лиц на этих счетах ставка может стремиться к нулю (правило средневзвешенной ставки). То есть та ситуация, при которой раньше средства дольщиков были практически бесплатными, может вернуться, если проект профицитный, ликвидный и по нему большая собираемость средств на счетах. «Мы видим, что как раз инструмент гарантирования со стороны банка через режим Эскроу позволяет застройщикам дифференцироваться и продемонстрировать своим покупателям максимальные гарантии для того, чтобы сократить те риски, которые препятствовали покупке и решению по конкретному проекту», – отмечает представитель Сбербанка.

Где остаются барьеры

По мнению бизнеса, сегодня достигнут предел по цене реализации жилья, стоимость жилья замерла на экономически обоснованной отметке. «Мы четко понимаем, что рынок подошел к неким предельным параметрам по цене для тех объемов, которые есть. Дальше, наверное, будет возможность роста цены с соответствующим сужением рынка, с повышением качества предложений и формированием нового спроса», – считает Станислав Киселев.

Имеет место рост себестоимости у генподрядчика, который в течение 2018 года по отдельным позициям увеличился на 15–20%. Это обстоятельство усугубляется рисками валютных коридоров. «Поэтому сегодня у девелоперов с точки зрения динамики цены реализации, динамики себестоимости есть только уверенность в одном факторе – факторе полной неопределенности», – отмечает Станислав Киселев. Некий оптимизм у застройщиков связан с тем, что сегодня потребитель понимает, что завтра настанут новые времена, поэтому надо успеть купить квартиру, так как дальше будет дороже.

Владимир Маров

Другие материалы по теме

X