жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Стабилизация реальная и мнимая

По мнению ряда экспертов, рынок жилой недвижимости Петербурга вступил в стадию стабилизации.

О чем свидетельствует, в частности, рост покупательского спроса.


По мнению директора управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Веры СЕРЕЖИНОЙ, кризисным периодом для рынка жилой недвижимости является время с сентября 2008 по октябрь 2009 г.

– Сейчас рынок жилой недвижимости стабилизируется, – считает она. – Это новый период. Об этом говорят и факты: динамика цен за квадратный метр и оживление покупательского спроса. Начиная с третьего квартала цены стабилизировались (рис. 1), а кривая спроса пошла вверх (рис. 2). Эти тенденции свидетельствуют о конце кризисных явлений. Представленные на графиках факторы стабилизации относятся ко всем сегментам рынка жилой недвижимости.

С сентября 2008 года по август 2009-го средняя цена за квадратный метр на петербургском рынке снижалась с 85 до 69 тыс. руб. С октября 2009 по июнь 2010-го этот показатель колебался в пределах 66–69 тыс. руб.

При этом, если в первом квартале 2008 года объем продаж составлял 650 тыс. кв. м, а к четвертому кварталу снизился до 100 тыс. кв. м, то в третьем квартале 2009 года он подрос до 170 тыс. кв.м, а в первом квартале 2010 г. превысил отметку 400 тыс. кв. м.

Мы считаем, что наступил благоприятный момент для покупки жилья и с точки зрения соотношения доходов и цены за квадратный метр.

Тенденции рынка массового жилья

Что касается рынка массового жилья, то средняя цена на жилье массового спроса снизилась и остановилась. В IV квартале 2009 года покупательский спрос увеличился, в результате объем сделок заметно вырос и продолжил расти в I и II квартале 2010 года. Как следствие, некоторые надежные компании подняли цены. Динамика спроса представлена на рис. 3.

В I–III кварталах 2009 г. объемы продаж массового жилья составляли 335–328 тыс. кв. м. В I квартале 2010 г. этот показатель составил уже 400–465 тыс. кв. м. Как правило, жилье массового спроса покупают не на зарплату, а на накопления, и эти накопления возвращаются на рынок. При этом покупатель массового жилья – не инвестор. Объем сделок в инвестиционных целях в этом сегменте пока не превышает 10%. Однако сейчас инвесторы возвращаются на рынок, и, по прогнозу Холдинга RBI, до конца года рост числа таких сделок может увеличиться до 20%.

Покупатели массового жилья разумно подходят к выбору объекта. В начале кризиса они приобретали преимущественно объекты высокой степени готовности, тем самым минимизируя риски. Затем возобновился спрос на объекты любой степени готовности, но только у надежных компаний. Это объясняется как выходом из кризиса, так и тем, что число почти готовых объектов приблизилось к нулю. Кроме того, покупатели стали более требовательно подходить к выбору, ставя во главу угла качество приобретаемого жилья.

Начали выходить на рынок проекты комплексного освоения территории. В кризис большинство таких проектов приостановилось, но сейчас они оживают. Стартовала «Северная долина», потихоньку реализуется «Балтийская жемчужина», строится «Новый Оккервиль», в июне компания Setl City открыла строительство нового жилого района «Семь столиц».

При этом, по данным компании «Петербургская Недвижимость», в послекризисный период на рынок выведено не более 10% от проектов, которые анонсировались до осени 2008 года.

В планах девелоперов такие проекты, как «Юбилейный», «Ладожский парк», «Медвежья лапа», «Новоорловский», «Ул. Доблести – пр. Захарова», «Славянка». Итого– 6,9 млн кв. метров (рис. 4) в эконом- и бизнес-классе. При этом эксперты фиксируют уход компаний в более низкий ценовой сегмент.

По мнению экспертов Холдинга RBI, застройщики выводят на рынок новую недвижимость небольшими очередями, поэтому «обвала» цен не произойдет. Напротив, к концу года цены на массовое жилье могут повыситься на 5%.

Тенденции рынка элитного жилья

До сих пор идут споры, что считать элитным жильем, а что нет. Поэтому для рынка элитной недвижимости характерна сильная дифференциация проектов: по качеству продукта и по ценам. В итоге в одних проектах цены сохранились и даже повысились, в других снизились. В ряде проектов продажи шли, а в других остановились.

В 2009 г. работы по элитным объектам велись лишь на половине стройплощадок. К концу года произошло сокращение товарного запаса объектов, выставленных на продажу: если в январе 2009 г. продавалось 90 объектов, то к декабрю 2009 г. – 81. В I квартале 2010 г. товарный запас объектов в продаже составляют преимущественно дома, которые уже сданы в эксплуатацию (48 объектов).

Новые объекты запустили лишь финансово устойчивые и стабильные строительные компании. Сдача объектов в эксплуатацию напротив демонстрировала хорошие показатели. За год было сдано 18 объектов общей площадью 223 тыс. кв. м, наибольший объем пришелся на 4-й квартал.

Общий объем продаж в 2009 г. составил порядка 100 тыс. кв. м, а объем предложения – около 300 тыс. кв. м. Покупатель стал разборчивее – он внимательно анализирует все характеристики проекта и отдает предпочтение качественному продукту.

Все большим спросом у покупателей стали пользоваться квартиры с отделкой. Это относится и к элитному жилью. Кроме того, на рынок вернулись оптовые покупатели.

Так, в нашем проекте «Таврический» 19 квартир приобретены финской компанией SATO. Все приобретенные квартиры будут иметь полную чистовую отделку.

Наталья Соколова







КОММЕНТАРИИ

Леонид САНДАЛОВ, заместитель директора АН «Бекар»:

– Среднюю цену на элитное жилье трудно определить, потому что нельзя назвать минимальную. Бывает, что и 3–5 тыс. долларов за кв. м причисляют к элите, но это весьма спорные объекты. В то же время цены на элитную недвижимость могут достигать 20 тыс. евро за кв. м и более. Поэтому эксперты рынка договорились показатель средней цены за квадратный метр к элитным объектам не применять.

Владимир СПАРАК, заместитель генерального директора АН АРИН:

– По состоянию на конец мая средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья составила 80 900 рублей, на первичном рынке этот показатель был зафиксирован на уровне 67 200 рублей за кв. метр. Общее снижение цен на недвижимость составило 0,5% и 3% соответственно. В наибольшей степени подешевело жилье в Калининском (– 1100 рублей за кв. метр), Центральном (– 1000 рублей за кв. метр) и Выборгском (– 900 рублей за кв. метр) районах. Единственный район, который продемонстрировал положительную динамику весной текущего года, – Красносельский, где жилая недвижимость подорожала на 200 рублей за кв. метр.

Выход на рынок ряда весьма недорогих предложений от застройщиков в конце апреля – начале мая 2010 г. за 20 рабочих дней поглотил полуторамесячную норму сделок города. Это вызвало не только снижение средних цен на первичном рынке, но и повлияло на ценник вторичного жилья экономкласса.

Предложение на первичном рынке по ценам ниже среднерыночных перетянуло на себя значительную часть платежеспособного спроса, учитывая, что в настоящее время основными покупателями жилой недвижимости являются те, кто решает свои жилищные проблемы на пределе возможностей. Инвесторы и спекулянты по-прежнему практически отсутствуют на рынке.

Снижение процентных ставок банками не ведет к ипотечному буму из-за низкой платежеспособности потенциальных приобретателей квартир. Поэтому основным трендом конца весны можно назвать «конкурс» демпингующих продавцов, борющихся за достаточно скудный спрос.

В будущем можно прогнозировать некоторую стагнацию в сегменте экономкласса – из-за отсутствия платежеспособного спроса, а также некоторую активизацию покупателей элитного жилья. Однако основной движущей силой рынка жилой недвижимости будут в ближайшие месяцы сегменты «бизнес-класс» и «комфорт». Именно здесь существует некоторый объем неудовлетворенного спроса.

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X