жк днепропетровская 37

Поплавок_160_600_правый

Подъем жилищного рынка откладывается

О некоторых итогах года и выявленных тенденциях на рынке недвижимости мы беседуем с директором консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаилом БИМОНОМ. Напомним: делая в нашем журнале обзор строительного рынка по итогам первого квартала 2009 г. (в СГХ № 110), эксперт предположил, что процесс падения завершится уже летом. Пока прогнозы центра сбываются.

– Какие изменения происходили на строительном рынке в течение этого года? Какие тенденции проявились?

– Одна из тенденций года состоит в пересмотре проектов. Часть проектов была отправлена на перепроектирование. Девелоперы, застройщики стали более тщательно подходить к разработке проектов. Одно дело, когда рынок находится в стадии роста, тогда почти под любой проект можно найти финансирование. Сейчас, когда рынок «сжался», инвесторы и банки готовы открыть финансирование только для высоколиквидных и конкурентоспособных проектов.

Второй важный момент – это сохранение определенной активности на жилищном рынке. Таких периодов, когда на рынке жилья спрос полностью отсутствовал, не было. Даже по самым худшим показателям, спрос удерживался на уровне 2005 года. Переизбыток предложения – это тоже некий миф. Квартир в домах высокой степени готовности с хорошими планировочными решениями на рынке уже практически не осталось.

Меньше всего кризис затронул сегмент жилья массового спроса. Наиболее сложный период здесь наблюдался в конце 2008 – начале 2009 гг. Сейчас в данном сегменте мы видим так называемые вынужденные покупки.

Рынок элитного жилья живет по своим законам, это особый мир. Но и здесь происходит расслоение рынка. Есть проекты высоколиквидные, обладающие действительно уникальными и эксклюзивными параметрами, а есть проекты, позиционирование которых в элитном сегменте произошло на волне ажиотажного спроса, и теперь такие проекты обретают свою истинную рыночную стоимость. В целом в элитном сегменте формируется отложенный спрос.

Что касается коммерческой недвижимости, то в течение года мы наблюдали падение этого рынка. В результате сейчас появились очень интересные с точки зрения цены предложения по бизнес-центрам, по торговым комплексам, по складам. С одной стороны, на этом рынке имеется некий переизбыток предложений, с другой стороны, имеет место очень четкое разделение на успешные проекты и неуспешные.

По итогам 10 месяцев этого года падение цен по сделкам по массовому жилью составило 15–16%, по жилью высоких ценовых категорий – более 30%. По ценам предложений ситуация немного иная.

– Охарактеризуйте состояние рынка в начале IV квартала.

– Экономические проблемы заставили рынок сегментироваться, поэтому сейчас наблюдается расслоение городской недвижимости по территориально-ценовым зонам. Например, в сегменте жилья массового спроса квартиры сопоставимых характеристик, но расположенные в разных частях города, могут различаться по цене на 30% и более.

Сейчас состояние рынка стабильно. Нет видимых причин к ухудшению. Есть ощущение, что мы находимся в точке минимума, с небольшими колебаниями вниз-вверх. Напомню, что погоду на рынке, в том числе по уровню цен, делает не сектор строящегося жилья, а вторичный рынок. А вторичный рынок сейчас стабилизируется.

– В последнее время много говорится о том, что основной передел еще впереди. Каковы ваши прогнозы?

– Я бы не стал говорить о переделе рынка, скорее о некотором перераспределении ресурсов. Безусловно, будут происходить процессы, когда земельные участки и проекты одних строительных компаний будут переходить к другим. Некоторые компании будут вынуждены уйти с рынка или занять иную нишу. Но появление новых игроков не будет массовым.

Перераспределение, на мой взгляд, охватит максимум 30% проектов. Что касается банкротств, то надеюсь, что это будут цивилизованные выходы с рынка. Как это сделала, например, корпорация «Строймонтаж».

– Можно ли говорить о начале возвращения инвестиций на рынок недвижимости?

– Рынок пока не готов к наплыву инвестиций, он не может массово предложить инвесторам интересные и ликвидные продукты. Хотя интерес к инвестированию в недвижимость уже есть.

Печально, что на нашем рынке очень много неликвидов. Достаточно вспомнить, что до кризиса было скуплено много земель сельхозназначения под какие-то немыслимые прожекты, не имеющие просчитанной экономики.

Большинство инвесторов, которые появятся в ближайшее время на рынке недвижимости, придут со спекулятивными целями.

– Меняются ли механизмы финансирования проектов или кризис нас так ничему и не научил?

– Большинство всех операций со строящимся жильем, безусловно, будут проходить с участием дольщиков. Даже если речь идет о проектном финансировании, когда девелопер получает кредитную линию под свой проект, закладывая в банк возводимую недвижимость, квартиры продаются людям по принципу долевого участия.

У нас появляются компании, которые намерены продавать квартиры только в готовых домах. Но их немного.

Хочу заметить, даже на Западе работает практика продажи жилья на стадии «первой сваи». Это нормально, и это никого не смущает. Застройщик строит на кредиты банка, а банк кредитует покупателей под низкий процент. У нас есть опыт проектного финансирования, целевого кредитования, использования схемы ЖСК, различных накопительных схем. Но этот опыт пока не стал массовым.

– Как вы оцениваете соглашения города и Комитета по строительству со Сбербанком и ВТБ? Является ли это развитием новых форм финансирования?

– Город перенял тот опыт, который уже был наработан с частными застройщиками. И этот опыт получил новое звучание. Кардинально нового в предлагаемой схеме нет. Но участие в проектном финансировании крупнейших наших банков – это положительный сигнал рынку.

– Какая сейчас ситуация на рынке продаж?

– На сегодняшний момент основную массу спроса составляют вынужденные покупки. Это когда покупателю срочно нужно жилье, и выжидание минимальной цены невозможно. То есть жилье приобретается не с инвестиционными, а с потребительскими целями.

Инвестиционные сделки остались, но они и раньше составляли в среднем около 10%, а сейчас на их долю приходится не более 5%.

Большинство сделок касаются однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшой площади, а также комнат в коммунальных квартирах. Спрос разделился по двум направлениям. Первое – это самые дешевые варианты на окраинах и в пригородах. Там своя клиентура. Второе – это квартиры небольших площадей в популярных районах города. Сейчас цена квадратного метра составляет около 70 тыс. рублей (по сделкам).

О цене элитного жилья говорить сложно, так как здесь очень большой разброс цен. Есть и 200 тыс. и 120 тыс. руб. за кв. метр. Пока жилье высокой ценовой категории занимает всего 5–7% рынка.

Что касается покупателей, то в конце лета – начале осени мы наблюдали процентный рост покупателей из других регионов. Их доля достаточно стабильно держится на уровне от 16 до 20%. Но надо иметь в виду, что в число этих покупателей входят и люди, много лет живущие и работающие в Петербурге, но прописанные в других регионах. Переезжающих же из других регионов процентов 7–8.

– Начинаются ли новые проекты или они по-прежнему удерживаются на стадии проектирования-согласования?

– Кризис притормозил вывод новых проектов на рынок, но они все же выходят. За 9 месяцев этого года было начато строительством, то есть выведено на рынок около 500 тыс. кв. метров жилья.

По коммерческой недвижимости ситуация хуже. Идут работы по проектированию и перепроектированию проектов, но на рынок эти объекты практически не выводятся.

– Насколько сбылись прогнозы центра на 2009 год? Ваши прогнозы на год следующий.

– Наши прогнозы во многом оправдались. Мы прогнозировали снижение цен на жилье на уровне 15–20%, и это произошло. Сбылись и пессимистические прогнозы в отношении коммерческой недвижимости.

В 2010 году продолжится расслоение рынка по территориальному признаку. Жилье на непопулярной окраине будет стоить в два раза дешевле, чем жилье в районе, пользующемся популярностью у населения. Продолжится коррекция цен, причем как вверх, так и вниз – в зависимости от территории, условий проживания, комфортности района.

В августе был зафиксирован рост цен. Но это не сигнал о начале роста рынка. Рост цен объясняется тем, что новых проектов выходит мало, «живые» проекты увеличивают свою стадию готовности, кроме того, большое количество проектов реализуется именно в популярных районах.

Если в 2010 году не будет макроэкономических потрясений, то ценник на квадратный метр останется примерно на том уровне, как сейчас. Во всяком случае, в первой половине года. Средние цены вряд ли упадут вниз, нет также предпосылок для какого-то серьезного роста цен. Думаю, что ситуация будет стабильной минимум полгода.

Количество сделок на вторичном рынке будет находиться в пределах около 4,5–5 тыс. в месяц. На первичном рынке можно прогнозировать активность по сделкам на уровне 120–140 тыс. кв. м, или 2,2–2,5 тыс. квартир в месяц.

2010 год будет для рынка достаточно спокойным, возможно, какой-то подъем начнется в 2011 году. А в 2012 году нас, скорей всего, будет ждать очередной виток цен.

Беседовала Наталья Соколова

Похожие сообщения

X