жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Бизнес-компромисс

– На проектирование и строительство в бюджете 2009 г. заложено порядка 12,9 млрд рублей, – рассказывает Павел Борисович, – что на 50% меньше запланированной ранее суммы. Тем не менее эти средства позволят Комитету по строительству увеличить объемы строительства в 1,5 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года. И сохранить позиции крупнейшего застройщика Петербурга.

Одновременно средства, направляемые на реализацию городских жилищных программ, в этом году были сокращены на 2 млрд руб. Совокупный бюджет программ составляет лишь 3,4 млрд руб.

Однако не все программы связаны с бюджетными стройками. Часть льготников приобретает жилье по государственным расценкам, другая – по рыночным ценам. Разница может быть значительной – почти в два раза. Государству приходится субсидировать частные стройки, сделки на вторичном рынке. Очевидно, что эффективной реализации государственных жилищных программ это не способствует.

С другой стороны, надо поддерживать тех, кто действительно сегодня готов работать и зарабатывать на новое жилье. Бюджетные стройки как таковые должны быть ориентированы только на те категории льготников, которые не могут быть вовлечены в рынок, – ветеранов, инвалидов.

– То есть вы в конечном итоге выступаете за рыночное стимулирование строительства?

– Частное строительство несет в себе ряд преимуществ. Это высокая предпринимательская активность, инновационные подходы, умение быстро ориентироваться в сложных экономических ситуациях. Государственное строительство – это долгосрочное планирование, государственные гарантии и доверие граждан. Поэтому следует говорить не об увеличении бюджетного строительства, а о создании смешанных форм, государственно-частных партнерств.

Развивая альтернативные механизмы финансирования строительства, власть получит возможность опосредованно влиять на стоимость квадратных метров. Она будет заставлять участников рынка корректировать ценовую политику. Государственно-частные партнерства могут часть построенных метров направлять на городские программы, на льготников, часть – на рынок. И в этом случае уместно компенсировать ипотечные ставки, причем достаточно широким слоям населения, стимулируя пошатнувшийся спрос.

– Существуют ли примеры успешной работы частно-государственных партнерств в этой сфере?

– Такие подходы в той или иной форме уже достаточно эффективно реализуются в различных регионах РФ. Они позволяют вовлекать в строительство не только государственные средства, но и привлечь средства дольщиков, частных компаний, банков. Так, например, в Перми с 2001 года в рамках реализации муниципальной программы «Дом для вашей семьи» работает следующая модель.

Муниципалитетом учреждена некоммерческая организация, которой вне конкурсных процедур выделяются земельные участки. На основании инвестиционного договора к продажам и рекламе этой организацией привлечены кооперативы. По некоторым объектам некоммерческая организация выступает в качестве застройщика, привлекая к строительству подрядные организации. В других случаях эти функции закрепляются за частным застройщиком. Он же занимается разработкой проектно-сметной документации. Под гарантии города в случае необходимости привлекается пермское отделение Сбербанка РФ. Первоначально инженерным обеспечением занимался город, с которым некоммерческая организация рассчитывалась после реализации проекта. Привлечение целевых жилищных инвестиций производится кооперативом на основании заключаемых между ним и гражданами договоров накопления паев.

Такая схема позволяет реализовывать квартиры по ценам на 20% ниже рыночных. До 10% от объемов строительства передается муниципалитету под целевые жилищные программы. За время реализации программы – с 2001 г. – по этой схеме построено 30 многоэтажных домов.

В Ленобласти реализуется аналогичная схема. Но в качестве инвестора выступает региональный оператор АИЖК – ЛеноблАИЖК. В качестве заказчика – муниципальное предприятие. Это предприятие не имеет право получить земельный участок без аукциона, что привносит в модель дополнительные трудности. Но в то же время предприятие имеет право заимствовать денежные средства, что является ключевым фактором выбора именно этой формы собственности.

Муниципальное предприятие заключило инвестиционный и агентский договоры с ЛеноблАИЖК, на основании которых ЛеноблАИЖК привлекает денежные средства физических лиц. Для подготовки проектно-сметной документации ЛеноблАИЖК инвестирует до 20% от стоимости проекта из собственных и привлеченных средств. Привлеченные средства – это средства кредиторов-банков под гарантии субъекта РФ, привлекались и кредиты, предоставляемые из средств бюджета субъекта по ставке 1/3 ставки рефинансирования. Около 80% средств – договоры долевого участия.

ЛеноблАИЖК на стадии строительства выдавал жилищные кредиты, после окончания строительства и регистрации собственности переоформлял кредиты в ипотечные договоры по системе АИЖК. Некоторые объекты практически полностью реализовывались под участников целевых жилищных программ. Среди реализуемых проектов – многоквартирный дом во Всеволожском районе.

Такая схема позволила снизить цены до 30 тыс. рублей при среднерыночных во Всеволожском районе – 68 тыс. рублей.

Отсутствие у небольших застройщиков Приозерского района денежных средств побудило их привлечь к реализации проектов ЛеноблАИЖК. Наличие подготовленных участков и совместное ведение продаж позволили возвести 72-квартирный дом. Половина квартир была продана администрации Приозерска под муниципальные целевые жилищные программы, оставшаяся половина квартир – реализована посредством прямых продаж и клиентам ЛеноблАИЖК.

В Челябинске новая модель позволила внедрить схему ломбардной ипотеки. Там была создана «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» – первоначально как региональный оператор по рефинансированию ипотечных кредитов с уставным капиталом в 8 миллионов рублей. Ломбардная ипотека предполагает внесение в качестве первоначального взноса за квартиру, приобретаемую в Корпорации, имеющееся у покупателя жилье. В настоящее время Корпорация работает над 60 объектами в 25 муниципальных образованиях, выступая в качестве застройщика преимущественно в сегменте малоэтажного домостроения. Строительство ведется не только под льготные программы и программы АИЖК, корпорация выставляет на рынок квартиры по ценам ниже рыночных.

Корпорация намерена предложить еще одну схему покупки жилья – аренду с последующим выкупом, когда желающие арендуют у корпорации жилье, ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, арендную плату и определенную сумму, которая идет на накопление первоначального взноса. Накопив 30% от стоимости квартиры, будущий владелец берет на оставшуюся сумму ипотечный кредит, выкупает квартиру в собственность и отдает ее в залог, пока полностью не рассчитается за жилье.

– Насколько подобные механизмы применимы в программе расселения коммунальных квартир?

– Здесь наиболее сложная проблема – отсутствие достаточного спроса на коммунальные квартиры со стороны инвесторов и высокие риски при расселении. Если приоритетом программы является улучшение жилищных условий горожан, проживающих в коммунальных квартирах, то кроме привлечения коммерческих инвесторов надо увеличивать участие государства и институциональных инвесторов в выкупе коммунальных квартир.

Социальные выплаты по программе сократили. Значит, вновь становится актуальным вопрос о расселении с участием юридических лиц. Но основными покупателями на рынке жилой недвижимости являются физические лица. Следует внести коррективы в программу, заменив термин «юридические лица» на термин «инвестор», включив в это понятие и юрлица, и физлица, чтобы не создавать дополнительных формальных трудностей.

Проблематичным остается требование закона о «расселении не менее 70% общей площади коммунальной квартиры». На меньшей площади может проживать большее количество человек. Это закономерно ставит вопрос, какая доля должна расселяться инвестором – с большим количеством жителей или с меньшим. Условием расселения должна быть не площадь коммунальной квартиры, а количество расселяемых человек или площадь предоставляемого жилья. То есть город берет на себя обязательство расселить 30% жителей, а инвестор – 70%. Или город предоставляет 30% от необходимых для расселения площадей.

Необходимо закрепить за риэлторской компанией квартиры, предоставляемые этой компанией под расселение по программе. Риэлтор предоставляет услуги жителям коммунальной квартиры и выступает от их лица перед инвестором на основании договора. Если у инвестора есть аффилированное агентство, которое он хотел бы привлечь, то он мог бы это сделать на основании межагентского соглашения о разделении полномочий.

Наталья Андропова

Другие материалы по теме

X