жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Малоэтажные поселки в дефиците

Сколько стоит дом построить?

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, отметил, что до 80% затрат девелоперов малоэтажного строительства составляют покупка земли, инженерная подготовка участка и расходы на строительство. Средний показатель его рентабельности колеблется в Санкт-Петербурге на уровне 30–70% в зависимости от класса проекта.

Себестоимость строительства за 1 квадратный метр для коттеджей:

$600-900 – монолит/кирпич,

$900-1500 – клееный брус,

$400-600 – каркас,

$400-600 – для таунхаусов

(данные Vesco Consulting)

Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость», основными факторами, влияющими на себестоимость «малоэтажки», называет местоположение и класс проекта.

Среди факторов, которые повышают себестоимость коттеджа, специалисты аналитической службы группы компаний «ПулЭкспресс» называют развитую социальную инфраструктуру и ландшафтный дизайн общественных зон в поселке. Причем себестоимость объекта тем выше, чем меньше домовладений на территории застройки. Именно с этим фактором связана тенденция к укрупнению поселков. Но, несмотря на все аспекты, повышающие себестоимость дома, его цена многократно покрывает расходы. Спрос на загородное жилье растет, дефицит предложения сохраняется.

Доступное жилье с сетями в нагрузку

Инвесторы малоэтажных поселков соглашаются с тем, что обременением проекта становятся затраты на строительство инфраструктуры для муниципального образования, района или города.

Показателен в этом смысле пример компании «Балтрос». Между КЭИО, ГУП «Водоканал» и «Балтросом» заключено соглашение, по которому компания финансирует создание инфраструктуры, расположенной вне площадок собственных инвестиционных проектов – «Новой Ижоры» и «Славянки». «Мощность строящегося водовода почти в 10 раз превышает потребности «Славянки» и «Новой Ижоры», – комментирует Алексей Кайдалов, заместитель председателя Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга. – Но такие большие территории не могут развиваться автономно. Поэтому водовод будет обеспечивать водоснабжение Пушкина, Красного Села, Юго-Запада, Стрельны и Кронштадта».

Напомним, что строительство «Новой Ижоры» осуществляется в соответствии с решением Президиума Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов. В данном случае имеется в виду программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Вряд ли малоэтажное жилье, имеющее в структуре себестоимости такое обременение, может позиционироваться как доступное.

Будет дороже, но лучше

Прогнозы Vesco Consulting показывают увеличение себестоимости на уровне 10–20% за 2008 год, что спровоцирует увеличение стоимости одного квадратного метра для конечных покупателей и в меньшей степени затронет рентабельность. Она сократится не более чем на 5–7% по причине увеличения себестоимости. В большей степени на сокращение рентабельности будет влиять развитие рынка в целом.

Аналитики «Петербургской Недвижимости» ожидают, что на рост цен на малоэтажное жилье помимо удорожания материалов повлияет уменьшение предложения перспективных земельных участков. Также сыграют свою роль законодательная неопределенность с возможностью резервирования, выкупа и изменения категорий земель в новом году. В первую очередь это касается Ленинградской области, где генпланы имеются не более чем в 8% населенных пунктов. Это в свою очередь спровоцирует рост цен на землю, увеличение кредитных программ покупки жилья на загородном рынке и ряд других факторов.

Основные составляющие, которые влияют на цену малоэтажного объекта, отмечают специалисты «ПулЭкспресс Групп», – это стоимость земли и инженерной инфраструктуры. Однако не стоит забывать и о росте цен на стройматериалы.

В течение 2007 года почти в 2 раза выросли цены на бетон и цемент, на 40% – на древесину.

Инвесторы малоэтажных поселков ищут способы сохранить спрос в условиях роста себестоимости проектов. Максимальная экономия достигается при строительстве таунхаусов – сблокированных домов. Прилегающие друг к другу таунхаусы, по сравнению с отдельно стоящими домами, позволяют снизить затраты на возведение стен. За счет компактности застройки таунхаусы требуют меньшего размера участков, сокращаются расходы на строительство инженерных систем.

Поэтому у инвесторов таунхаусы пользуются популярностью. В этом формате могут быть реализованы как проекты экономкласса – альтернатива городской квартире, что реализуется в поселке Янино компанией «НЖК», так и элитная застройка. Например, для элитного Курортного района с запредельно высокими ценами на землю характерны поселки, где единственным или основным типом застройки являются именно таунхаусы («Лесная дача» и «Капитан» компании «Флагман», «Рай в шалаше» компании «Полифас»).

Независимые эксперты констатируют и другие методы, к которым прибегают инвесторы в поисках сохранения рентабельности предложений. Один из них – оптимизация технологий. Кирпично-монолитное домостроение стало востребованным благодаря экономичности. Однако со временем его себестоимость возросла. Сегодня по тем же причинам популярностью пользуются технологии каркасно-панельного домостроения. В перспективе эксперты прогнозируют появление на рынке гибридных технологий строительства.

Владимир Майоров, исполнительный директор ассоциации «Загородная недвижимость»:

– Почти любой коттеджный поселок имеет обременение в виде небольшого инвестиционного проекта в пользу МО или района.

«Новая Ижора» принадлежит к типу коттеджных поселков, где власть и бизнес идут рука об руку. Мне известен проект малоэтажной застройки на Карельском перешейке, не хочу его называть, там земельные участки и начальная инженерная подготовка предоставляются за счет бюджета, поэтому ценовой диапазон готовых объектов там значительно ниже, чем в соседних поселках.

Представители ассоциации «Загородная недвижимость» считают, что доступным малоэтажное жилье может стать при наличии государственных программ выделения участков под застройку и их инженерной подготовки. До тех пор в цену жилья будут входить затраты инвестора на эти цели.

Сергей Игольников, начальник отдела по формированию и мониторингу федеральных строительных и региональных целевых программ администрации Ленинградской области:

– В Ленинградской области государственная поддержка малоэтажного строительства существует в виде предоставления государственных гарантий по кредитам и субсидирования части процентной ставки по кредитам, взятым на обеспечение земельных участков инфраструктурой.

Государственные программы обеспечения населения действуют для рынка многоэтажного строительства. Под них разработаны законодательные механизмы выделения государственных земель под застройку и участия государства в создании инфраструктуры для стройплощадок. Для малоэтажного жилья подобная законодательная база отсутствует.

Алексей Кайдалов, заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области:

– В ведении нашего комитета находятся два проекта малоэтажной застройки, реализуемых «Балтросом». Насколько я знаю, потребности водоотведения «Славянки» составляют около 20 тысяч кубометров в сутки. А коллектор и КНС строятся в расчете на 65 тысяч. Коллектор после продления его до города Пушкина обеспечит необходимые условия для развития города и прилегающих территорий. Объемы капиталовложений «Балтроса» в строительство коллектора до Славянки (не до Пушкина) составят почти половину стоимости строительства. Другую половину должен обеспечить город.

По «Новой Ижоре» ситуация другая. Там сброс бытовых стоков осуществляется через КНС в канализационную сеть Колпина. При этом «Балтрос» обеспечивает проектирование модернизации канализационных коллекторов Колпина и строительство врезки в коллектор.

Другие материалы по теме

X