Актуальное

Экономкласс выкупят
Государство делит риски с девелоперами


Предлагаемый Фондом РЖС порядок осуществления инвестиционной деятельности по приобретению жилых помещений привлекателен для застройщика, поскольку позволяет разделить риск невозврата денег с фондом. Кроме этого, это создает ценовой ориентир на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

Заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету Александр КОГАН

26 апреля 2010 года попечительский совет Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства одобрил «Порядок принятия решений об осуществлении Фондом РЖС инвестиционной деятельности по приобретению жилых помещений».
Фонд РЖС будет выкупать до 25% площадей в многоквартирных домах и до 35% жилья в объектах малоэтажного строительства, возводящихся на землях Фонда.
Делаться это будет в том случае, если девелоперы не найдут на рынке покупателей на построенные квартиры. За основу выкупной цены берется цена Минрегионразвития, которая для каждого региона устанавливается индивидуально. В случае отсутствия спроса на жилье и со стороны государства Фонд намерен продавать квартиры на открытом рынке по цене, определяемой независимыми оценщиками. Ключевым приоритетом работы фонда является создание условий для строительства жилья экономического класса.

Фонд РЖС был сформирован указом президента под вполне конкретную задачу: выявлять неэффективно используемые федеральные земли, пригодные для строительства жилья. После чего забирать их у нерадивых пользователей, готовить под застройку и выводить на рынок. Основными «поставщиками» участков для Фонда считаются РАН (сейчас на рассмотрении находятся 65 участков, из них два в Петербурге), Сельхозакадемия и различные ФГУПы. К концу первого квартала 2010 г. в распоряжении Фонда РЖС оказалось 82 участка общей площадью порядка 2,44 тыс. га. Такой земельный банк позволяет построить от 24,4 до 61 млн кв. м жилья.

Цель и средства

Александр БРАВЕРМАН (слева) и виктор БасаргинВыступая в феврале на заседании Совета Федерации, генеральный директор Фонда РЖС Александр БРАВЕРМАН отметил: начиная с 2012 г. не менее 30% жилья в Российской Федерации (т. е. не менее 20 млн кв. м) будет возводиться на земельных участках, предоставленных Фондом. Эти показатели содержатся в Стратегии развития Фонда.
Для достижения этой цели необходимо решить три основные задачи.
Во-первых, вовлечь в оборот необходимое число земельных участков.
Во-вторых, содействовать развитию производства энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов.
В-третьих, стимулировать как государственный, так и негосударственный спрос на жилье.
Для решения этих задач Фонд заключил соглашения с властями в 83 субъектах РФ, с естественными монополиями «Газпром» и «Межрегионгаз», с ФСК ЕЭС и ОАО «Холдинг МРСК». Был составлен реестр земельных участков, благодаря чему администрации Фонда удалось преодолеть «информационную слепоту».

Первые аукционы по передаче земель в аренду были проведены Фондом осенью 2009 г. Наиболее показателен пример Кировской области, где на участке в 12 га уже в октябре 2010 г. будут стоять многоэтажные дома экономкласса. Аукционы также прошли в Курске, Чувашии, в Тюменской области. Всего в 2009 году Фонду удалось провести около 12 успешных аукционов и создать условия для возведения 5,9 млн кв. метров жилья. По мнению специалистов, Москва и Петербург для таких задач подходят в меньшей степени.
При этом, по словам заместителя гендиректора Сергея КУЗНЕЦОВА, Фонд РЖС реализует и участки, не предназначенные для жилищного строительства. Это позволяет выручить средства, необходимые для обеспечения коммунальной и инженерной инфраструктурой участков под жилую застройку. Так, в феврале этого года Фондом был продан участок под промышленную и складскую застройку в Зеленогорске.
Согласно Стратегии развития Фонда РЖС, не менее 50% расходов Фонда в 2011-2014 гг. составят инвестиции в объекты инфраструктуры.

В 2010 г. администрация Фонда намерена создать условия для строительства примерно 12 млн кв. м жилья. Доходная часть бюджета Фонда РЖС в этом году планируется в размере 4 млрд руб.

Участки с «обеспечением»

– Мы вышли на рынок с принципиально новым продуктом. Это не «голые» участки, а участки, обеспеченные тремя блоками, – утверждает А. Браверман. – Первый блок – инфраструктурный. Благодаря заключенным соглашениям, субъекты РФ и монополии берут на себя определенные обязательства по инфраструктурным присоединениям.
Второй блок – документарный. Заключенные соглашения позволяют провести согласование по нашим участкам не только в нормативные, но даже в сокращенные сроки.
Третий блок – финансовый механизм для обеспечения строительства. Мы даем гарантию на выкуп 25% возводимого жилья в том случае, если оно соответствует требованиям к жилью экономкласса. Под наши гарантии коллеги из АИЖК фондируют банки, и банки в свою очередь выдают кредиты застройщику и, что самое главное, конечному покупателю жилья. Таким образом, создается новый продукт, который представляет собой замкнутый цикл, и мы считаем, что в этом основная причина успешных аукционов.
В дальнейшем мы будем переходить от простой координации к оптимизационной. До сих пор мы просто координировали действия субъекта Федерации, муниципалитета, естественных монополий, АИЖК, привлекали банки, встраивались сами в этот процесс. Теперь мы будем осуществлять координацию на основе расчетов. А со второй половины 2010 г. у нас появятся деньги для инвестиционной координации, то есть инвестирования в объекты инфраструктуры.

Технологии и спрос

– В 2010 г. Фонд передаст под строительство примерно семь или восемь площадок, обеспеченных инфраструктурой и платежами в рассрочку так, чтобы на них можно было возводить жилье по одной из девяти прогрессивных строительных технологий, – сообщил А. Браверман в своем докладе сенаторам. – Эти дома будут строиться из энергосберегающих и экологичных материалов. Сейчас стоит задача пропустить наиболее удачные проекты через экспертизу, сделав их проектами повторного применения.
Спрос на жилье мы разделяем на государственный и негосударственный. Государственный спрос не скоординирован. Бывают случаи, когда в одном и том же субъекте РФ два государственных заказчика могут выйти на одного и того же застройщика с совершенно разной ценой. Поэтому мы пытаемся скоординировать спрос со стороны Министерства обороны, МЧС и других федеральных структур. Для стимулирования негосударственного спроса мы взаимодействуем с АИЖК и другими институтами развития при координации Минрегиона и Минэкономразвития. Не исключено также, что Фонд будет участвовать в возрождении системы жилищно-строительных кооперативов.

По материалам Фонда РЖС
подготовила Наталья Соколова

Другие материалы по теме