жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Замкнутый круг. Финансовая система не способствует развитию ипотеки

Оптимисты констатируют рост объемов ипотечного кредитования и снижение ставок. Пессимисты указывают на целый ряд нерешенных проблем, а видимые успехи ипотеки объясняют неимоверными усилиями государства.

Многоэтажный дом

По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2010 году объем выданных ипотечных кредитов в России более чем вдвое превысит уровень прошлого года. По итогам семи месяцев средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 13,4%; по ряду государственных программ – 10–11%. К концу года ожидается снижение ставки еще на 1–2%. АИЖК рефинансирует 20% ипотечных кредитов, выдаваемых в стране, по ставкам порядка 12%.

Напомним, что летом премьер-министр России Владимир ПУТИН подписал Стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года. Стратегия предполагает привлечение в систему ипотечного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов. В том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций, а также средств институциональных инвесторов. Эти средства, в частности, могут быть направлены на покупку ипотечных облигаций банков.

Однако сегодня основная часть ипотечных кредитов выдается банками с государственной поддержкой и АИЖК, и только 10% сделок принадлежат остальным участникам рынка. Это, по мнению специалистов, неоднократно высказанному на Петербургском ипотечном форуме в рамках Всероссийского жилищного конгресса, не способствует эффективному развитию конкуренции на рынке ипотечного кредитования.

Бочка дегтя

– Если бы со стороны государства и АИЖК не прилагались неимоверные усилия по поддержке ипотеки, то у нас были бы только зачатки этого механизма, – заявил в своем выступлении вице-президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) Владимир ГАМЗА. – При этом, несмотря на все героические усилия, механизм ипотеки окончательно не сформирован. АИЖК и Внешэкономбанк берут на себя не свойственные им функции, например, по программе «Стимул». Я удивляюсь нашему государству: у нас есть Фонд СЖС, а стимулированием жилищного строительства занимается АИЖК. Где здесь логика?

Я остановлюсь лишь на некоторых ключевых задачах, которые необходимо решать сегодня, чтобы наша ипотека стала цивилизованной и достигла нужных объемов.

Сегодня дольщики не идут покупать квартиры, потому что видят: дома не строятся. Застройщики не строят дома, потому что к ним не идут дольщики, а банки не кредитуют ни тех, ни других. Никто, кроме государства, не сможет разорвать этот круг по одной простой причине: ни у кого нет необходимых ресурсов. Поэтому, во-первых, используя опыт других стран, надо объявить открытую оферту на приобретение жилья по социальным ценам. Учитывая, что у государства есть и ресурсы, и обязательства по предоставлению социального жилья, оно вполне может это сделать.

Во-вторых, если мы будем стимулировать только спрос через ипотеку, это приведет к дефициту жилья, росту стоимости, и мы в кратчайшие сроки создадим новый пузырь. Без сбалансированного подхода к стимулированию как спроса, так и предложения мы не сможем развивать ипотеку. В России сегодня нет даже необходимой сырьевой базы, чтобы выйти на планируемый уровень строительства жилья – 100–150 млн кв. м в год.

Третья задача – сформировать цивилизованный денежный рынок. В настоящее время у нас нет ни одного источника долгосрочных ресурсов (о Центробанке я не говорю, у него есть такие ресурсы, и он мог бы сделать исключение хотя бы для АИЖК, но не делает). Поэтому надо в срочном порядке формировать институциональные источники долгосрочных ресурсов.

Вклады населения в пассивах банков должны хотя бы частично составлять долгосрочный ресурс. Сберегательный сертификат нужно сделать полноценной ценной бумагой. Недавно Минфин согласился с этой идеей и сейчас готовится законопроект. Во всем мире это один из главных инструментов формирования долгосрочных ресурсов.

Четвертая задача – правовое обеспечение развития ипотеки. У нас до сих пор нет законодательства по потребительскому кредитованию. В цивилизованных странах существуют два закона: о кредитовании вообще и о потребительском кредитовании в частности, где четко прописаны права и обязанности обеих сторон: кредитора и заемщика. До тех пор, пока это правовое поле не будет разработано в деталях, существуют большие риски. И, естественно, эти риски банки будут страховать высокими процентными ставками.

Теперь о стоимости жилья, которая формируется у нас по максимальной планке. Все, что можно «засунуть» в стоимость жилья, туда включается: расходы по неплощадочным сетям, которые муниципалитет не может оплатить; будущие социальные расходы; расходы по земле и т. д. Стоимость жилья сегодня содержит в себе половину будущих расходов, которые должны, по идее, быть компенсированы текущими тарифными платежами того, кто приобретает жилье. Мы же это все сразу загоняем в стоимость квартир, тем самым в два раза снижаем покупательную способность тех, кто при других условиях мог бы их приобрести.

Члены Ассоциации настаивают на необходимости принятия закона о секьюритизации, который должен подстегнуть развитие цивилизованного фондового рынка. Никаких других нормальных вариантов, чтобы довести уровень ипотеки хотя бы до 50% от общих сделок на жилищном рынке, просто не существует.

И последнее. Я согласен с мнением депутата Госдумы И. Д. ГРАЧЕВА, что каждые 7–10 лет кризис будет повторяться. Такова логика развития финансового рынка. И тот, кто возьмет ипотечный кредит, стопроцентно попадет с ним в один или два кризиса. Для таких неблагоприятных периодов нужна система защиты и кредитора, и заемщика.

Большим – доступно

Количество нерешенных задач – еще не повод к пессимизму. Банки, активно работающие с ипотекой, отмечают, что наиболее стабильные организации возвращаются на этот рынок, а компании, не останавливавшие выдачи кредитов и в кризис, уже интенсивно наращивают объемы.

Александр ПАВЛОВ, начальник Управления жилищного кредитования ОАО «АБ ГПБ-ипотека»:

– Благодаря средствам государства и программе Внешэкономбанка финансирование получат ряд крупнейших банков, кредитующих сферу жилищного строительства. Одна из моделей инвестирования средств в строительную отрасль уже опробована через программу «Стимул».

Кроме того, будет востребовано умение крупнейших финансовых структур, освоивших сложные и дорогостоящие процедуры секьюритизации, поддерживать полный цикл функционирования рынка ипотеки: от выдачи кредитов до их рефинансирования, частично – путем выпуска ипотечных облигаций.

Банк ГПБ-Ипотека является одним из участников программы ВЭБ и сотрудничает с АИЖК по реализации проектов по программе «Стимул». Один объект у нас уже почти закончен – были рефинансированы закладные. Сейчас продолжаются проекты в Челябинске, Ростове-на-Дону, Ставрополе.

У Группы Газпромбанк есть серьезный повод провести секьюритизацию ипотечных активов. В ноябре 2006 г. банк осуществил первый в России выпуск ипотечных ценных бумаг и планирует действовать в том направлении дальше, повышая доходность каждой сделки секьюритизации. На первичном строительном рынке ГПБ-Ипотека планирует как реализацию инвестиционных проектов, так и рефинансирование кредитов, выданных другими участниками рынка жилищного кредитования. Организациям, которые готовы поставлять в банк жилищные кредиты, мы предлагаем работать со строящимися объектами, которые уже прошли оценку банка на надежность, или с иными объектами, если такая оценка будет проведена. За собой банк оставляет право и обязанность по проведению экспертизы предлагаемых ему для финансирования активов.

Одним из важных событий рынка является успешное развитие ипотечных облигаций АИЖК. Облигации стали интересны широкому кругу рыночных инвесторов, и объем заявок превысил объем размещения. Со своей стороны, для обеспечения своих партнеров оборотными средствами мы предлагаем новую программу, по которой выдача ипотеки авансируется через механизм кредитования под залог ранее сформированных ипотечных портфелей.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X