жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Спешить медленно

Пережив год глубокой комы, проекты коммерческой недвижимости переходят к медленному пробуждению.

Банки обнаруживают наличие ликвидности, девелоперы осознают, на каком свете оказались, строители возвращаются на объекты.

При этом одни и те же индикаторы интерпретируются консалтинговыми компаниями довольно противоречиво, варьируя оценки от оптимистичных до депрессивных. Мы же, исходя из того, что медленное восстановление лучше, чем его отсутствие, попытались составить картину «первой оттепели» в ожидании более серьезного «потепления» примерно к декабрю.

Офисы

Аналитики Colliers International оценивают объем законсервированных на разных стадиях строительства офисных площадей на уровне 300 тыс. кв. м. Примерно столько же – 330 тыс. кв. м составляет объем нового строительства и реконструкции офисов класса А и В, зафиксированный компанией. Из них к концу года будет введено более 110 тыс. кв. м. Около трети всей строящейся офисной недвижимости расположено в Центральном и Адмиралтейском районах города. Примерно столько же – на юге, в деловых зонах «Южная» (включает в себя «Пулково-3») и «Московский».

При этом все аналитики единодушно утверждают, что прирост площадей класса А существенно замедлился. С начала года сдан в эксплуатацию только один бизнес-центр этого класса – Quattro Corti общей площадью 15 000 кв. м. Другие введенные проекты – «Гулливер» (19 600 кв. м), Pulkovo Sky (2-я и 3-я очереди, 36 200 кв. м), «Биржа» (15 700 кв. м) относятся к классу В.

– Девелоперы ввели именно столько, сколько требуется Петербургу, – утверждают специалисты компании Maris Properties/CBRE. – Замораживать и перепрофилировать офисные здания под другие функции сейчас нерентабельно. Но, учитывая те объемы, которые находятся в стадии строительства, Петербург не будет испытывать дефицита офисов в ближайшие 3–5 лет.

Во второй половине года к вводу в классе A запланированы Technopolis Pulkovo (19 400 кв. м), Scandinavian (14 000 кв. м) и более мелкими «порциями» – офисные площади в проектах «Стокманн Невский Центр», «Ориенталь», «Гельсингфорсский», Renaissance Forum, «Вант» (источник информации Colliers International). При этом прирост площадей должен по итогам года оказаться примерно на 30% больше годового объема чистого поглощения.

Торговые центры

Эксперты консалтинговых компаний констатируют: рынок торговой недвижимости постепенно выходит из кризиса. В наиболее успешных торговых центрах заполняемость близка к 100%. Средний уровень вакантных площадей в Петербурге, по разным оценкам, не превышает 8–15%. Соответственно, для девелоперов и строителей есть резон заниматься вводом новых объектов. В первом полугодии в эксплуатацию было передано только 4 торговых комплекса общей площадью 88 500 кв. м. Но реально заработали только 2 из них – «Смайл» на пр. Большевиков и Мебельный центр в составе «Гранд Каньон». Помимо них строители завершили работу с первой очередью комплекса «Осиновая роща» (11 400 кв. м арендных площадей) и «Николаевский пассаж» (6700). В целом прирост площадей не превысил 3%.

Во втором полугодии ситуация существенно оживится. Ожидается ввод сразу трех знаковых и очень масштабных проектов, два из которых отличаются сверхвыгодной локацией. Это Galeria (арендная площадь – 93 400 кв. м), «Стокманн Невский Центр» (44 700 кв. м) и «Лето» (76 000 кв. м). Совокупная торговая площадь этих и нескольких более мелких объектов, по оценкам Colliers International, должна составить 240 тыс. кв. м.

Гостиницы

В отличие от других сегментов, рынок гостиничной недвижимости Петербурга небыстро, но довольно уверенно растет. С начала 2010 г. в Санкт-Петербурге открылось 4 гостиницы. Это четырехзвездочные Park Inn на Невском (270 номеров), Couryard на канале Грибоедова (273 номера), «Новый Петергоф» (150 номеров) и трехзвездочный Red Star Hotel (54 номера). До конца года ожидается открытие пятизвездочного Swissotel на 120 номеров.

По мнению Олега ГРОМКОВА, руководителя группы исследований Knight Frank St.Peterburg, есть основания ожидать дальнейшего роста в этом сегменте в ближайшие два года. В течение первого полугодия 2010 г. городская администрация выделила около 30 участков для развития гостиничных проектов, включая несколько «пятен» в «золотом треугольнике».

Склады

Это наиболее противоречивый сегмент деловой недвижимости. Прирост складских площадей, по сравнению с 2009 г., упал в 8 раз (данные компании Maris Properties/CBRE). И, несмотря на то, что только около 23% от складского рынка составляют качественные логоцентры, аналитики компании утверждают, что сегмент больше, чем все остальные, пострадал от кризиса, а его восстановление будет происходить дольше.

В Knight Frank St.Peterburg отмечают оживление спроса на складские площади и увеличившийся до 100 тыс. кв. м и более объем поглощения.

Тем не менее, по данным Colliers International, из новых проектов в первом полугодии 2010 г. запущено только 2, общей площадью 33 050 кв. м (прирост 2%). Еще 46 000 кв. м ожидается к вводу до конца года.

Что касается тенденции к строительству складов built-to-suit («под заказчика»), на которую в начале кризиса возлагались определенные надежды, то пока единственным примером подобного проекта в 2010 г. служит договор между компанией Dermoshop и «Юит Лентек» о строительстве небольшого логоцентра в Горелово площадью 1300 кв. м.

Подготовила Наталья Андропова

КОММЕНТАРИИ

Николай КАЗАНСКИЙ, генеральный директор Colliers International:

– Тенденция к «размораживанию» коммерческих проектов связана с разрешением финансовых проблем девелоперов, а также с появлением определенности на рынке. Девелопмент коммерческой недвижимости принято вести с применением заемного финансирования. И если на протяжении последних полутора лет условия кредитов были неприемлемы для девелоперов, весной 2010 г. средние ставки по кредитам уменьшились в 1,5 раза. Можно прогнозировать развитие этой тенденции: в течение следующих 6–12 месяцев условия кредитования лучших проектов выйдут на приемлемый уровень как по величине процентов, так и по срокам.

Поэтому дальновидные участники рынка постараются подготовить проекты к началу строительства в течение года. У тех же, кто еще не определился с вхождением в проект, по сути, остается не так много времени для приобретения участков на наиболее выгодных условиях.

Новая волна приобретений в сфере девелопмента, по нашим прогнозам, придется на вторую половину 2010–2011 г.

Наступит оживление офисного сектора. Ставки аренды в бизнес-центрах класса А и В, по нашим прогнозам, вновь начнут расти с 2012 года, к этому же периоду на рынке вновь сложится ситуация недостатка качественного предложения. Соответственно, чтобы выводить объекты в фазе роста рынка в 2013–14 гг., начинать их строительство нужно уже в ближайшие два года.

Вместе с тем есть шансы и для начала реализации нескольких новых проектов торговых центров. За последние 10 лет в Санкт-Петербурге произошло существенное замещение старых торговых объектов современными форматами. Однако потенциал сегмента далеко не исчерпан: в ближайшие 5–7 лет в нашем городе произойдет еще немало открытий в сфере ритейла. Мы прогнозируем востребованность еще 1 млн кв. м новых торговых площадей в разных районах города.

Вероника ЛЕЖНЕВА, старший аналитик компании Jones Lang LaSalle:

– Я не могу сказать, что список «размороженных» или новых проектов на рынке Петербурга сейчас велик. Действительно, объемы строительства, существенно сократившиеся за кризисный период 2008–2009 года, пока не восстанавливаются. Поэтому говорить о массовом возобновлении строительства или об активизации новых строительных проектов пока рано.

Тем не менее можно отметить активное строительство новой очереди торгового центра на Балканской площади, которое ведет компания «Адамант». Они же планируют открыть в 2010 году торговый комплекс «Осиновая роща» и торговый комплекс у станции метро «Звенигородская».

Компания «Макромир» недавно заявила о возобновлении строительных работ по проекту «Сити Молл» у станции метро «Пионерская». Здесь, помимо двух существующих очередей планируется завершение строительства центрального корпуса, где разместится торговая галерея, а также зона развлечений.

Количество совершенно новых торговых проектов, заявленных в этом году, невелико. Офисный рынок также не отличается высокой активностью – объем свободных площадей, конкурирующих с новыми проектами, по-прежнему превышает 400 000 кв. м.

Среди интересных стартов стоит отметить строительство комплекса «Невская ратуша», которое вошло в активную фазу в первом полугодии 2010 г. Однако это скорее исключение, чем правило. На складском рынке нового строительства или возобновления проектов почти не наблюдается – здесь многое будет зависеть от скорости восстановления спроса и арендных ставок.

Другие материалы по теме

X