жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Стратегия девелопмента

Управление девелопментом имеет два аспекта.

Это управление девелоперскими проектами в области недвижимости и управление девелоперским бизнесом как таковым. Российские компании во многом овладели первой стороной девелопмента и гораздо хуже – его «внутренним» инструментарием.

Стройка

О стратегическом управлении девелоперскими компаниями рассказывает профессор Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета ИНЖЭКОН Сергей Николаевич МАКСИМОВ:

– Все больше участников российского рынка недвижимости гордо именуют себя девелоперами, хотя в официальных документах и продолжают использовать традиционные термины: «заказчик», «генеральный подрядчик» и т. д. То есть функции девелопера реально выполняют многие российские компании инвестиционно-строительного профиля. Однако им еще предстоит овладеть управлением девелопментом как бизнесом, и в этом важный резерв повышения эффективности их деятельности.

Суть девелопмента как бизнеса состоит в реализации проектов, связанных с недвижимостью, а доход в этом случае зависит от прироста стоимости обектов. Прибыль девелопера тем весомее, чем больше проектов ему удается реализовать, чем выше стоимость этих проектов и чем значительнее тот прирост стоимости, который обеспечивается при реализации каждого проекта. Масштабы прироста определяются на уровне стратегического управления, направленного на определение сфер деловой активности, формирование портфеля девелопмента, выстраивание организационной структуры компании.

Стратегия – это способ организации деятельности, направленный на достижение важнейших целей субъекта управления. Она учитывает изменения во внутренней и внешней среде с поправкой на ограниченность ресурсов и представляет собой основу, базис для любой активности компании: инвестиционной, операционной, маркетинговой и т. д. Стратегия компании, разумеется, должна быть рассчитана на достаточно длительный период.

С учетом сказанного, ядро стратегии девелоперской компании должны составлять следующие элементы.

Компетентностный подход

В соответствии с этим подходом успех компании базируется на ее компетенциях, под которыми понимаются факторы, способные обеспечить ей существенные конкурентные преимущества.

Целесообразно выделение внешних и внутренних компетенций. Внешние компетенции:

• наличие устойчивых контактов с органами государственного управления;

• наличие тесных связей с финансовыми институтами;

• устойчивые связи с подрядными организациями;

• положительный образ компании среди приобретателей недвижимости.

К внутренним компетенциям относятся:

• накопленный опыт реализации проектов в конкретном регионе, знание местного рынка и условий работы на нем;

• наличие портфеля проектов, которые могут быть предложены для реализации;

• наличие квалифицированного персонала в области подготовки и согласования проектов;

• наличие эффективной организационной структуры, обеспечивающей оперативное перераспределение ресурсов и усилий между проектами.

Стратегия развития корпорации, нацеленная на достижение лидерства на рынке, должна представлять собой набор мер, направленных на усиление ключевых компетенций и нейтрализацию слабых сторон деятельности предприятия.

Диверсификация деятельности компании

Прежде всего речь идет о диверсификации портфеля девелопмента, под которым понимается набор проектов, реализуемых компанией. Диверсификация  должна максимально соответствовать компетенциям компании. Она призвана также минимизировать зависимость компании от конъюнктуры отдельных регионов или секторов рынка недвижимости. Диверсификация в целом обеспечивает оптимальное соотношение между собственными и привлеченными средствами компании и подразумевает распределение активности компании между разными проектами.

Диверсификация ведется по ряду направлений:

• с помощью диверсификации по географическому признаку снижаются риски, связанные с состоянием экономики в разных городах и регионах;

• через диверсификацию по типам недвижимости снижается зависимость компании от состояния отдельных секторов рынка;

• благодаря диверсификации активности и перераспределению ресурсов между объектами, находящимися на разных стадиях строительства, может быть снижена потребность компании в заимствованиях.

Важным аспектом является диверсификация источников финансирования проектов, реализуемых компанией. Как известно, проекты лишь в незначительной степени обеспечиваются финансированием за счет собственных средств девелопера. Привлечение внешнего финансирования в этих случаях является оправданным и экономически целесообразным. В то же время это неизбежно повышает зависимость девелоперов от финансовых институтов: банков, институциональных инвесторов. Для снижения этой зависимости и необходима диверсификация источников финансирования. Помимо собственных средств, кредитных ресурсов, средств институциональных инвесторов это могут быть средства будущих пользователей, привлеченные с помощью различных механизмов: прямых (долевых) инвестиций, кредитного финансирования, выпуска ценных бумаг и пр.

Приоритет проектной модели

Существенное влияние на эффективность деятельности девелоперских компаний имеет организационная структура компании. Она должна обеспечить минимизацию операционных издержек при реализации проектов, выработку и реализацию наиболее эффективных инвестиционных решений, а также целостность компании, не позволяя ей распасться на ряд независимых структур.

К формированию организационной структуры существует несколько подходов: функциональный, процессный, проектный и т. д.

Наиболее приемлемым подходом для девелоперской компании является проектный подход. Он предполагает, что комплекс работ по проекту разрабатывается независимо от иерархической структуры организации. Смысл проектной структуры управления состоит в том, чтобы собрать в одну команду самых квалифицированных сотрудников разных профессий для осуществления сложного проекта в установленные сроки с заданным уровнем качества и в рамках выделенных для этой цели материальных, финансовых и трудовых ресурсов.

Сбалансированная система показателей

Использование сбалансированной системы показателей для мониторинга состояния и эффективности работы компании в девелоперском бизнесе имеет свои особенности.

С точки зрения концепции ССП (сбалансированной системы показателей) денежные показатели должны быть дополнены операционными оценками по ряду аспектов деятельности предприятия. Эти аспекты: удовлетворенность клиентов, внутрифирменные процессы, инновационная активность, меры по улучшению финансовых показателей.

В сфере девелопмента расширение спектра инструментов для измерения эффективности работы имеет особенно большое значение в силу длительности, высокой капиталоемкости, высокой степени необратимости процессов.

Речь идет о том, чтобы разработать систему показателей, которая отражала бы ход реализации отдельных проектов с точки зрения их влияния на положение компании в целом. Кроме того, она должна отражать состояние и использование общих ресурсов компании, не вовлеченных в данное время в реализацию проектов.

В качестве таких показателей могут быть использованы:

• сравнение показателей по всем проектам компании, чтобы выявить причины возможных отклонений по вине отдельных команд, управляющих проектами, или из-за неэффективной работы функциональных служб;

• сопоставление объемов продаж с графиками строительства и отклонениями от них, что позволяет оценить влияние хода строительства на процесс продаж;

• сопоставление площади земельных участков, находящихся в распоряжении девелопера, и участков, уже занятых под реализацию проектов, чтобы оценить эффективность использования земельных ресурсов компании.

Разумеется, это лишь примеры показателей. Необходима разработка и систематизация показателей по различным аспектам деятельности компании: маркетинговая деятельность, производственная деятельность (собственно реализация проектов), сбытовая деятельность, финансовая деятельность и т. д.

Здесь затронуты лишь некоторые аспекты стратегического управления девелоперскими компаниями. Вопросов, связанных со становлением в стране девелоперского бизнеса, гораздо больше. Активное изучение и использование сформулированных подходов может существенно обогатить практику девелопмента в России.

Подготовила Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X