жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Уроки кризиса глазами специалистов RBI

По сведениям аналитического управления компании RBI, на протяжении первого полугодия 2009 г. темп активности на строительных площадках города, где возводится жилье массовых серий, менялся. В январе работы велись на 55% площадок, а в июле уже на 67%. Однако высокая активность была зафиксирована лишь на 45% от общего количества действующих строек.

К середине 2009 г. строительный сегмент, по мнению исследователей, находился в устойчивом равновесии. Поскольку девелоперы скорректировали свои планы как по выводу в продажу новых объектов, так и по работам на уже начатых стройках.

12 объектов общей площадью около 240 тысяч кв. м было выведено в продажу за 8 месяцев 2009 г., согласно данным аналитиков.

Порядка 30 тысяч в месяц составил средний показатель.

Около 138 тыс. кв. м составлял среднемесячный вывод массового жилья в 2008 г.

Прогноз на 2009 г. – 400 тыс. кв. метров. В то время как спрос по итогам 2009 г. может составить более 700 тысяч кв. м. Не говоря уже о том, что нынешнее снижение темпов вывода новых объектов приведет к сокращению товарного запаса и объемов сдачи в 2011 г. В этой связи аналитики компании ожидают роста цен на массовое жилье в Петербурге. В конце августа впервые в 2009 г. зафиксирован рост цен на первичном рынке на 1,4%.

По информации RBI, пик падения активности застройщиков в элитном сегменте, в отличие от сегмента массового жилья, пришелся на начало года. Что касается вывода объектов данного сегмента рынка в продажу, этот показатель по сравнению с прошлым годом упал втрое. Если в 2008 году покупателям ежемесячно предлагалось в среднем по 12 тыс. кв. м элитного жилья, то в январе–июле 2009 года вывод элитных объектов составил 4 тыс. кв. м в месяц.

О том, что предлагают строители для поддержания отрасли и каковы стратегии выживания, рассуждает президент холдинга RBI Эдуард ТИКТИНСКИЙ, обширные выступления которого на эту тему звучали в этом году на форуме PROEstate.

Стимулировать спрос

Необходимо обратить особое внимание на увеличение объемов ипотечного кредитования и подготовку территорий, считает Э. Тиктинский.

– Стимулирование спроса путем дотирования процентной ставки по ипотечным кредитам является одной из ключевых общероссийских задач. На мой взгляд, здесь нужно однозначно определиться: по карману ли это бюджету и нужно ли это государству. Для этого я предлагаю выполнить расчет мультипликативного экономического эффекта, который должен появиться в результате активизации строительной отрасли, и сравнить его с общими затратами на дотирование ипотечной ставки.

При положительном решении крайне важно выработать простой механизм дотаций, позволяющий любому человеку купить квартиру в ипотеку по реальной рыночной стоимости. Для Петербурга, например, отсечка могла бы быть определена в размере 80 тыс. руб. за кв. метр. Это ограничило бы рост цен и активизировало строительный процесс, в том числе – на объектах в начальной стадии. Каналом распределения этих дотаций могли бы стать крупнейшие банки, которые открывают кредитные линии застройщикам и имеют по их объектам ипотечные программы. Таким образом был бы достигнут эффект направления дотаций в наиболее надежные объекты и компании.

Необходимо также принять ипотечные стандарты и утвердить их законодательно. Например, ограничить размер кредита 70% от общей стоимости сделки. Это повысит ответственность заемщика. Дотация первого взноса, на мой взгляд, вредна и снижает мотивацию заемщика по возврату кредита. Лучше использовать эти деньги на дотацию процентной ставки.

Подготовка территорий

– Должна быть выработана четкая государственная политика по вопросу градостроительной инженерной подготовки территории. В большинстве случаев подготовка территории отдается на откуп застройщикам. Но уже очевидно, что ничего хорошего из этого не получается. Если раньше была надежда, что хотя бы в Москве и Петербурге застройщики справятся с этой функцией самостоятельно, то сейчас стало ясно, что этого не произошло.

Я предлагаю рассмотреть схему, по которой субъект Федерации или муниципалитет проводит конкурс на выполнение функций заказчика по доверенности. Победитель готовит концепцию, получает все градостроительные согласования, составляет укрупненный бизнес-план развития территории. Затраты по этим работам относительно невелики. Город и муниципалитет могут взять такие организационные и финансовые вопросы на себя.

Это позволит создать существенный задел территорий, готовых к началу стройки, что очень пригодится в ближайшие два года. Тогда, выиграв торги, застройщик сразу сможет приступить к собственно строительству. Если этого не произойдет, то мы действительно получим провал в предложении. Что касается инженерной подготовки, то нужно находить баланс интересов между государством, монополистами и застройщиками. Пока же в условиях дефицита ресурсов необходимо сосредоточиться на подготовке градостроительной и проектной документации.

Земля должна быть максимально быстро введена на рынок, как только на нее появится спрос. В противном случае все стимулирование спроса приведет лишь к безудержному росту цен, а не к росту объемов.

Передел рынка

К концу лета застройщики-лидеры и аутсайдеры уже определились, но основной передел рынка еще впереди. Сейчас в Петербурге множество строительных компаний, которые испытывают большие трудности. Есть ряд застройщиков, которые уже сейчас не в состоянии оплачивать проценты по кредитам. Так что в ближайшее время эти строительные компании начнут менять владельцев, терять участки земли, проекты. Сам процесс передела рынка займет год-полтора и затронет от 40 до 60% участников рынка. В Москве может быть перекроено до 80% рынка в связи с тем, что столичные компании сильно «закредитованы».

С началом кризиса холдинг RBI скорректировал дальнейшую стратегию развития. В частности, мы полностью отказались от региональной экспансии. Однако приостановленных или «замороженных» объектов у нас нет. До конца этого года планируем начать возведение жилого дома по стандарту «квартиры для среднего класса» в Невском районе. Это будет третий объект холдинга, запущенный с начала кризиса. В следующем году начнется реализация еще двух проектов.

Холдинг заинтересован в пополнении своего земельного банка. Бюджет RBI на покупку земли в 2009–2010 гг. составляет 100 миллионов долларов. При этом нас интересуют небольшие участки под массовую жилую застройку, за которые мы готовы платить по 150 долларов за метр будущих улучшений. Именно такая стоимость, на наш взгляд, адекватна для сегодняшнего рынка.

В течение последних месяцев компания проводит работу по оптимизации кредитного портфеля, и в частности – по замещению валютных кредитов рублевыми. Часть кредитов мы погасили досрочно.

В итоге долговая нагрузка холдинга с начала года снизилась примерно на 75 процентов: с 52 млн долларов до 10–12 млн. В 2009 году мы планируем получить выручку в пределах 100 млн долларов, то есть на уровне прошлого года.

В планах компании – привлечение инвестиций. В частности, за счет проведения дополнительной эмиссии и продажи 25-процентного пакета акций. В настоящее время ведем переговоры с рядом инвестиционных фондов, в том числе иностранных (с 2007 г. акционером RBI является инвестфонд Special Situation Fund III, в ходе допэмиссии он приобрел около 25% акций).

Подготовила Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X