жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Оставшиеся в живых

Кризис кардинально не изменил, но скорректировал «портрет» российского девелопмента. Пик банкротств остался позади. На смену ушедшим с рынка непрофильным игрокам идут представители новой волны.

В июле 2010 года банкротом был признан ООО «ПИК Девелопмент», чуть ранее, в мае – «Макромир». В прошлом году в девелоперской компании «Стремберг» была введена процедура наблюдения. Предпринималась попытка обанкротить «Теорему». Это лишь некоторые примеры кризисных явлений в девелоперском бизнесе.

И сегодня, по мнению специалистов, говорить о подъеме девелоперского рынка еще рано. Например, по данным NAI Becar, в I кв. 2010 г. в Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра, а площадь шести сданных в эксплуатацию бизнес-центров оказалась почти в два раза меньше, чем в соответствующий период 2009 года.

Конкретизирует проблему директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь ЛУЧКОВ.

– Продолжится ли во второй половине 2010 г. череда банкротств и передел девелоперского рынка?

– Считаю, что пик неприятностей для девелоперских компаний: банкротств, недружественных поглощений – остался в 2009 году и в начале 2010 года. Часть компаний балансировала на грани банкротства, но сумела решить свои проблемы. Если новой волны кризиса не будет, то процесс банкротств будет постепенно сходить на «нет». То, что мы видим сейчас в прессе – отголоски уже прошедших событий.

Банкротства чаще всего связаны с неустойчивой финансовой ситуацией, с избыточными долгами. В 2007–2008 гг. многие компании переоценили свои силы, брались за все и сразу в расчете на рост рынка и рост спроса. В итоге возникли проблемы по возврату кредитов, осложнились взаимоотношения с банками. Замечу, что у банков позиция в отношении просроченных долгов достаточно лояльная, потому что банкротство заемщиков банкам не нужно. Им нужно вернуть свои деньги и проценты по кредитам.

Чаще всего банки старались не загонять клиентов в угол, а искать компромиссы. Но, пользуясь лояльностью банка, некоторые клиенты продолжали увеличивать просроченную задолженность. В этом случае кредиторы могли принять решение о возбуждении процедуры банкротства.

В годы роста все компании развивались интенсивно, осваивали новые регионы, новые сферы деятельности. Например, компании, работавшие в сфере жилой недвижимости, расширяли свою деятельность, входя в сферу коммерческой недвижимости, и наоборот. А когда рынок сжался, процессы передела перешли «под ковер». В определенной мере банкротство тоже стало методом подковерной борьбы. В острой фазе кризиса участники рынка, как правило, не предпринимали активных действий. Но в период стагнации, то есть со второй половины 2009 года, начался передел.

Сегодня кредитование девелоперов идет с большой осторожностью. Во многих банках до сих пор действует запрет на кредитование компаний этого сектора. Открытие кредитной линии по какому-то девелоперскому проекту – это уже событие, информация о котором сразу становится достоянием прессы.

Считаю, что главные из нерешенных вопросов – кредитование и спрос. Это делает возможным новые банкротства среди девелоперов. Но пик пройден.

– Изменились ли механизмы финансирования девелоперских проектов?

– Принципиальных изменений нет. Основным механизмом финансирования, помимо собственных средств девелопера, остаются банковские кредиты. Но есть и определенные отличия. Если до кризиса основной объем кредитования предоставлялся зарубежными банками, то сейчас это кредиты российских банков с государственным участием. Механизм финансирования крупных проектов типа «Северной долины» включает в себя и собственные ресурсы компании, и административные ресурсы (в том числе гарантии), и банковские кредиты.

Что касается таких инновационных форм финансирования, как лизинговые схемы, использование средств различных фондов и т. д., процесс внедрения этих механизмов идет очень медленно.

Есть и некоторые возможности получить финансирование за рубежом. Для этого, например, можно совместить строительный проект с производством, желательно «завязанным» на экологической теме.

– Как изменился «портрет» российского девелопера?

– В наиболее приличном состоянии сегодня находятся компании, которые специализируются на возведении жилья экономклассса. Продолжают строиться «Балтийская жемчужина», «Северная долина». Администрация заинтересована в сохранении на рынке крупных девелоперов, которые реализуют значимые для города проекты.

Что касается коммерческой недвижимости, то здесь, в основном, завершаются проекты, начатые еще в 2008 г. и ранее. Новых, особенно крупных, проектов нет. Однако отмечу, что, несмотря на кризис, у иностранных операторов сохранился интерес к гостиничной недвижимости. Сейчас они осторожно присматриваются к подобного рода объектам, в первую очередь – к недостроенным.

Что касается девелоперской деятельности банков, то здесь можно видеть как банковские структуры, которые профессионально занимались девелопментом и до кризиса, например – «ВТБ-Девелопмент», так и новичков. Кредитные организации, которые не интересовались ранее девелопментом, вынуждены это делать, занимаясь проблемными активами.

На рынок активно внедряется понятие FEE-девелопмента. Инвестор или собственник актива привлекает внешнюю компанию, которая за определенную маржу выполняет функции девелопера. Но пока это не вполне массовое явление.

– Вы согласны с утверждением, что с рынка ушли все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли?

– Согласен. Они ушли, но, с другой стороны, сейчас поднимается новая волна непрофильных игроков, которые приходят в девелопмент. Речь идет о компаниях, которые смогли что-то заработать во время кризиса и сейчас ищут варианты вложения своих денег. Многие сферы инвестирования рискованны, и на фоне других сфер рынок недвижимости им видится более перспективным.

– Как складывалась ситуация на рынке девелоперских проектов Петербурга в первой половине 2010 года?

– Мы уже отметили, что жилье экономкласса – это наиболее активно развивающийся сегмент рынка недвижимости. Остальные сегменты чувствуют себя очень вяло, сделки единичны. Можно отметить интерес к новому формату торгового центра – аулету. В мае польская компания Fashion House Development стала совладелицей участка (12 га) на Таллинском шоссе. Совместно с фирмой «Кредор» она собирается построить там аутлет-центр площадью 37 тысяч кв. м. Кроме того, Российский аукционный дом планирует провести торги по реализации 16,1 га в поселке Бугры под строительство аутлет-центра.

В целом же рынок коммерческой недвижимости Петербурга находится в стадии стагнации. Масштабные проекты не запускаются. В кризис был приостановлен редевелопмент старых промышленных территорий под коммерческую и жилую недвижимость. Сейчас собственники потихоньку начинают готовить эти площадки.

– Как вы оцениваете перспективы девелопмента во второй половине 2010– начале 2011 года в Петербурге?

– Восстановление экономики будет долгим и мучительным. Возможно, еще будут периоды некоторого падения. Если будет оживать бизнес, возникнет спрос и на офисные, и на торговые площади, и на жилье. Не думаю, что осенью ситуация изменится глобально. Банки возвращаются на рынок ипотечного кредитования, ожидается рост покупок жилья экономкласса. В коммерческой недвижимости рост будет небольшой.

Пока спроса нет, принципиально ситуация меняться не будет.

Темпы восстановления торговой и офисной недвижимости, я думаю, будут примерно одинаковыми. И в секторе офисов, и в секторе ТЦ есть территории, перенасыщенные этими площадями. Торговые площади будут по-прежнему тяготеть к метро и магистралям, а офисные – к центру города. Перед кризисом были планы по развитию офисов в спальных районах, но в ближайшее время эта тенденция не реанимируется.

Темпы падения гостиничной недвижимости были ниже, но и темпы восстановления будут ниже.

Наиболее сложная ситуация наблюдается в секторе складской недвижимости, где мы видим явное перепроизводство.

Согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца 2010 г. планируется ввод более 40 офисных объектов. Реально в эксплуатацию будет введено порядка 20–25 объектов общей площадью не более 250 тыс. кв. м.

Беседовала Наталья Соколова.

Другие материалы по теме

X