жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Игра с государством: Обзор рынка строительства

Кризис завершился, и государство как крупнейший заказчик уходит с рынка жилья. Соответственно надо создавать условия для притока частных инвестиций. Возможно, в формате ГЧП. Как это сделать, обсуждали участники Международного инвестиционного форума PROEstate 2010.

стройка

В мероприятиях IV Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2010, который проходил в сентябре в Санкт-Петерурге, принимало участие более 2 тыс. человек из 16 стран и 40 российских регионов. Здесь было представлено более 150 девелоперских, инвестиционных проектов из разных городов России. Были также подведены итоги российского этапа Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Excellence» на лучший девелоперский проект, реализованный на рынке недвижимости России. В этом году на конкурс был представлен 91 проект.

40 проектов приняли участие в первом Всероссийском конкурсе по экологическому девелопменту и энергоэффективности

Green Awards.

Примечательно, что в это же время была подписана Декларация о намерениях по созданию благоприятных условий для развития «зеленого строительства» в России. Кроме того, Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) подписала 2 соглашения о стратегическом сотрудничестве: с НП «Национальное бюро экологических стандартов и рейтингов» и с НП «Центр экологической сертификации – Зеленые стандарты».

– Подписанные соглашения свидетельствуют о том, что сегодня в девелоперской отрасли России активно развивается экологическое направление и принципы энергоэффективности, – прокомментировал событие президент ГУД и председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав СЕМЕНЕНКО.

Кроме того, ГУД подписала соглашение о совместной деятельности с Российской гильдией риэлторов. Организации собираются объединить усилия в работе над поправками к закону о саморегулируемых организациях.

Среди других событий форума можно отметить презентацию ассоциации International Property Association, целью которой является защита интересов добросовестных компаний, работающих на рынке зарубежной недвижимости. А также торги, которые провели здесь Фонд имущества Санкт-Петербурга и Российский аукционный дом.

Как отметил вице-президент и управляющий директор ОАО Банк ВТБ, вице-президент ГУД Александр ОЛЬХОВСКИЙ, наиболее интересным в России является рынок жилья. Коммерче-ская недвижимость по-прежнему находится в стагнации. Возможно, именно поэтому темы, касающиеся жилой недвижимости и жилищного строительства оказались более острыми и дискуссионными, а обсуждение коммерческой недвижимости велось в основном с учетом перспектив.

С точки зрения министерства

В центре внимания пленарного заседания оказались правила игры на рынке жилья экономкласса, разработкой которых занимается Минрегион.

– Кризис завершился, и государство как крупнейший заказчик уходит с рынка жилья, – заявил заместитель министра регионального развития РФ Константин КОРОЛЕВСКИЙ. – Во время кризиса российское правительство приняло беспрецедентные меры по поддержке отрасли. Только в прошлом году было направлено свыше 500 млрд рублей в строительство для решения социальных задач по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

По мере оживления экономики государство намерено меньше вмешиваться в ситуацию на рынке недвижимости. Соответственно встает задача – задействовать механизм ГЧП, создать условия для прихода частных денег. Президент России поставил задачу: к 2020 г. обеспечить ввод 140 млн кв. м жилья в год. В этом году мы планируем ввести 60 млн кв. м. Можно посчитать, каким должен быть прирост объемов строительства. Но общих показателей недостаточно. Необходимо для каждого субъекта Федерации разработать плановый показатель по ежегодному вводу жилья. Выполнение или невыполнение этих показателей будет свидетельствовать об уровне эффективности работы местных властей.

Но и мы, со своей стороны, должны создать условия, чтобы региональные власти смогли выполнить эти задачи. Сейчас созданы и активно действуют Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд СРЖС), АИЖК. При Министерстве регионального развития создан экспертный совет, куда вошли первые лица министерства, Внешэкономбанка и Минобороны. Растет объем выдачи ипотечных кредитов, сейчас он уже на уровне 2007 года, и меня это даже несколько настораживает.

Основным для государства является жилье экономкласса, поэтому все меры поддержки направлены именно на этот сегмент. Около 70-80% от объемов жилищного строительства составляет и будет составлять экономичное жилье.

Если господдержка строительной отрасли снижается, следовательно, надо создавать альтернативу, механизмы для привлечения частных инвестиций. В секторе экономкласса ориентиром для за-стройщиков служат те цены, которые Минрегион устанавливает ежеквартально для всех субъектов Федерации.

Чтобы работа в секторе жилья экономкласса была интересна для представителей частного бизнеса, необходимо отрегулировать правила игры на этом рынке. В частности, речь идет о реформировании подхода к ценообразованию в строительстве.

Во-первых, мы хотим убрать из себестоимости строительства стоимость земли, на которую в некоторых случаях может приходиться до 40% затрат. Мы, совместно с фондом СРЖС, подготовили законопроект, согласно которому земля под строительство жилья экономкласса должна не продаваться на аукционах с игрой «на повышение», а передаваться по кадастровой стоимости, умноженной на поправочный коэффициент. Победителями таких аукционов станут те, кто предложит большую скидку на квадратный метр построенного жилья по отношению к цене Минрегиона. Фонд РЖС планирует начать такие торги уже этой осенью.

Во-вторых, предлагается серьезно снизить затраты на инженерию, также выведя их из цены квадратного метра. Это можно сделать, отдав разработку инфраструктуры в ведение государства и фонда СРЖС (подробнее о фонде читайте в СГХ № 118).

Кроме того, для снижения себестоимости и сокращения сроков строительства принято решение о разработке программы по реализации проектов повторного применения. Мы хотим до конца года возродить институт типового домостроения. В регионах проводятся конкурсы на лучший проект многоэтажного и малоэтажного дома. Проекты-победители будут тиражироваться с учетом климатических и других особенностей региона. Разумеется, речь идет о возрождении этого института на новом уровне, с учетом закона об энергоэффективности.

Необходимо пересмотреть также нормативные требования по срокам строительства. Технологии шагнули вперед, а нормативы остались старыми. Сейчас, согласно принятому техническому регламенту по безопасности зданий и сооружений, необходимо переработать 91 норматив.

Есть идея, чтобы проекты, сделанные за рубежом, можно было применять и у нас. Схема напоминает проекты повторного применения. Это делается в том числе и для того, чтобы европейские инвесторы как можно быстрее пришли работать в Россию.

Усталость рынка

Следует заметить, что работа в партнерстве с государством на рынке жилья – далеко не предел мечтаний для инвесторов и застройщиков.

– При работе с государством наша операционная маржа составляет всего

5–8%, – сообщил генеральный директор «Ренова-СтройГрупп» Михаил СЕМЕНОВ. – Поэтому если вы хотите работать с государством, то надо умерить аппетиты.

На вопрос, готовы ли представители власти и строительного комплекса Петербурга проводить земельные аукционы «на понижение», представитель городской администрации признался, что не готовы. Сейчас побеждает тот, кто платит максимальную цену на земельном аукционе.

Примечательны и результаты SMS-голосования, в ходе которого участникам заседания предлагалось ответить на вопрос: «Надо ли в России государственным органам применять меры для стимулирования рынка недвижимости?». Большинство респондентов ответили, что не надо!

– Рынок устал от вмешательства государства, – прокомментировал результат председатель комитета Госдумы по собственности Виктор ПЛЕСКАЧЕВСКИЙ.

Но единодушного мнения о необходимой степени для присутствия государства в строительной отрасли у бизнеса нет.

С одной стороны, государственная поддержка не была бы лишней, с другой – девелоперы не хотят забывать о высокой доходности, которая была до кризиса. Одно несомненно: необходимо снять излишние административные барьеры. И это дело не только федерального центра, но и регионов.

Весь комплекс административных согласовательных процедур, связанных с реализацией одного строительного проекта (условно – склада), в России может занимать 704 дня. Средний показатель для аналогичных проектов в Восточной Европе равен 264,2 дням, а в странах, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), он составляет 157 дней.

При этом в России требуется пройти 54 процедуры, а в Восточной Европе и странах ОЭСР – 22,6 и 15,1 процедуры соответственно. Стоимость этих процедур в России превосходит средние показатели Восточной Европы в четыре раза, а ОЭСР – в 40 раз (СГХ № 118).

Барьерный риф

В Петербурге, по мнению заместителя министра, работа по сокращению административных барьеров ведется вполне успешно. По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Алексея ЧИЧКАНОВА, срок для получения разрешительной документации на проект склада в Петербурге, согласно проведенному исследованию, составил 299 дней, а количество процедур – 29. Сегодня в Службе Госстройнадзора срок рассмотрения документов на получение разрешения на строительство составляет не более 10 дней. Водоканал СПб благодаря введению интернет-услуги сокращает сроки для получения технических условий на подключение к сетям до 5 дней.

При этом специалисты считают, что для реального снижения административных барьеров еще многое предстоит сделать. Михаил Семенов, генеральный директор «Ренова-СтройГрупп», комментирует проблему так:

– Если получение разрешительной документации задерживается на полгода, это означает, что ваши инвестиции начнут окупаться на полгода позже.

В коммерческих проектах, реализация которых продолжается пять лет, это не так критично. Но при строительстве жилья экономкласса, где цикл строительства составляет около полутора лет, такая задержка существенно снижает доходность. Сегодня наша доходность значительно ниже докризисного уровня, при работе с государством операционная маржа может составлять 5–8%. И чтобы удержать такую доходность, застройщику необходимо четко планировать сроки получения документов.

На мой взгляд, передача экспертизы менее важных проектов в частные руки приведет к уменьшению сроков рассмотрения документов. (О расширении полномочий негосударственной экспертизы см. СГХ № 120.) Возможно и видоизменение самой документации. Например, для КОТ можно было бы выдавать единое разрешение на весь набор объектов и сооружений – по очередям.

Серьезные барьеры сопутствуют получению прав на землю. Перевод земельного участка из одной категории в другую также занимает много времени и сил. При строительстве жилья экономкласса можно проводить аукционы так, чтобы целевое использование земли входило в аукционную документацию. Вопросы инженерной и социальной инфраструктуры, которые являются дополнительным обременением для инвестора и затраты на которые накладываются на себестоимость проекта, – это тоже барьер. И в решении этих вопросов важна роль Минрегиона, региональных и муниципальных властей.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X