жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Малая толика подрядчика. О строительной и инвестиционной себестоимости (анализ ситуации)

Вопросы ценообразования в строительстве всегда вызывали много споров. Коррекция цен в период кризиса вызвала новую волну дискуссий. Специалисты по-прежнему считают, что цена, по которой государство закупает квадратные метры, не является реальной.

Новостройка

По мнению экспертов Ассоциации строителей России (АСР), принятая в стране система ценообразования в строительстве вряд ли будет способствовать в ближайшее время снижению цен. Сметы на возведение объектов постоянно пересматриваются в сторону увеличения. Достоверность определения сметной стоимости в проектной документации вызывает сомнения. Об этом шла речь на конференции «Секреты ценообразования. Пути снижения стоимости строительства», прошедшей в октябре 2010 г. в Москве.

Тотальное завышение

Президент АСР Николай КОШМАН утверждает, что сегодня на государственных стройках применяются сметные нормы 50–70-х годов прошлого века. При этом отечественные строительные нормативы отклоняются от рыночных цен в сторону увеличения в среднем на 30%. В 85% строительных проектов, которые выполняются по заказу государства, стоимость работ завышена.

Вице-президент МГК «Гранд» Евгений ДЗЮБАНОВ приводит в качестве примера цены на буронабивные сваи, которые активно использовались на объектах олимпийского строительства в Сочи. Их стоимость на первом этапе была выше текущих цен в четыре раза. И только после депутатского запроса Минрегион распорядился применять к сметным расценкам коэффициент 0,4, понизив цену сразу на 60%.

Больше всего завышаются цены в транспортном строительстве, считают в Ассоциации строителей России.

Высоки отклонения от рыночных цен в монолитном и промышленном, а также малоэтажном строительстве. Одной из мер по снижению стоимости является совершенствование системы ценообразования. Новая система должна адекватно отражать достигнутый технологический и организационный уровень строительства.

Себестоимость строительства 1 кв. м площади жилых домов экономкласса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25–30 тыс. руб. и включает стоимость земли, проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.

По оценке аналитиков, ни цены на основные строительные материалы, ни себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Самая низкая точка падения была пройдена летом 2009 года, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87–3%. В ближайшие несколько месяцев цены на строительные материалы будут оставаться на текущем уровне.

Рост цен на рынке стройматериалов должен начаться весной 2011 года и достичь 3–5%.

За первую половину 2010 года больше всего подорожали арматура и керамический кирпич (на 30,54 и 21,10 % соответственно), а в лидерах снижения цен оказались щебень (-25,23%) и бетон товарный (-17,12%). С начала 2010 года наблюдался плавный рост стоимости металлопродукции, достигший своего пика в мае.

Обещанного некоторыми экспертами скачка цен на рынке жилья РФ не произошло. По оценке экспертов АСР, в 2010 году стоимость жилой недвижимости в целом по России увеличилась не более чем на 1,5–1,8%. При этом число городов, в которых зафиксирован рост цен на жилье, выросло, а число городов, в которых отмечено снижение средних цен, существенно сократилось.

Цены реальные и не очень

Вопрос о себестоимости строительства обсуждался и на конференции «Развитие жилищного строительства в России» в рамках Петербургского жилищного конгресса. Президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел ГОРЯЧКИН предостерег чиновников от необоснованных заявлений:

– Конечно, за время кризиса себестоимость строительства уменьшилась, так как произошло снижение цен по отдельным позициям строительных материалов. Кроме того, произошло определенное сокращение производственных затрат застройщиков. Но говорить о том, что ситуация в корне изменилась и мы сможем получить жилье по цене 8 тыс. руб. за кв. м, нельзя. Недавно заместитель министра регионального развития РФ Константин КОРОЛЕВСКИЙ заявил, что надо строить дома с отделкой за

8 тыс. руб. за кв. м! Такая цена не реальна не только для многоквартирных домов, но и для малоэтажного строительства. Даже для тех объектов экономкласса, которые строятся с использованием самых простых материалов и технологий (несъемная щепоцементная опалубка, модульное домостроение), ценник начинается примерно с 14 тыс. руб. за кв. м.

– Есть цена продаж, и есть себестоимость, которую мы разделяем на строительную и инвестиционную, – продолжил свою мысль Горячкин. – Строительная себестоимость включает в себя строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по так называемому сводному сметному расчету.

Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России коридор находится в пределах 15–20 тыс. руб. за кв. м. Многоквартирные дома экономкласса с использованием крупнопанельных элементов, монолитных систем вполне укладываются в эти рамки.

Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщиков, в нее включаются все обременения, стоимость земли, затраты на согласования и т. д. Например, только затраты на внутриплощадочную инженерную инфраструктуру составляют не менее 12% от общей стоимости. Что касается стоимости земли, то в различных регионах цены за землю различаются весьма существенно. В среднем же по России в городах с населением от 500 тыс. человек это 60 $ за кв. м. И это весьма значительное увеличение себестоимости. Во многих регионах имеются проблемы с подключением новых объектов к сетям. Разница в тарифах очень велика, несмотря на регулирование.

В среднем в российских регионах за один киловатт подключения необходимо платить от 6 до 16 тыс. руб. Я не вижу, где тут вообще можно сэкономить! Мы сотрясаем воздух, говоря о новых технологиях. Да, новые технологии существуют, но не всегда приводят к значительной экономии затрат. Более того, зачастую эти улучшения, направленные на энергоэффективность зданий, приводят к повышению их себестоимости.

Экономия без предпосылок

Существует множество факторов, приводящих к удорожанию строительства, считает П. В. Горячкин. А вот серьезных предпосылок к снижению себестоимости с помощью рыночных механизмов, по мнению эксперта, сейчас нет. Ведь сами строители, подрядные организации, привносят в стоимость жилья весьма незначительную часть.

Больше половины в себестоимости строительства приходится на стройматериалы, цены на которые по целому ряду позиций вновь начали повышаться. Выросли цены на кирпич, цемент, на 30% с начала года поднялись цены на металл, которого на квадратный метр условного жилья требуется порядка 1 кг. По таким позициям, как бетоны, растворы, общее падение цен действительно составило до 50%. Однако до кризиса эти цены увеличивались еще стремительнее. Например, с 2006-го  до середины 2008 г. по отдельным маркам цемента рост цены составил 106%.

Что касается уровня прибыли застройщика, то 12–18%, а в нынешней ситуации 8–12% – это вполне разумные показатели, считает эксперт. Однако «вилка» между инвестиционной себестоимостью и ценой продаж в различных регионах весьма отличается. В Оренбургской области цена «квадрата» на первичном рынке – 32 тыс. руб., себестоимость – порядка 27 тыс.

В дальневосточных регионах, в Омске разрыва как такового вообще нет. Зато по Санкт-Петербургу это 65–68 тыс. руб. и 42 тыс. руб. за кв. м соответственно. А в Москве этот разрыв еще больше. И этим столица подтверждает, что цена на первичном рынке жилья в России формируется не столько с учетом себестоимости, сколько с учетом спроса и предложения.

Наталья Соколова

 

Другие материалы по теме

X