жк днепропетровская 37

Актуальное

Неготовность номер один
Государство поддержит рынок на своих условиях

По 232 объектам жилищного строительства заключены дополнительные соглашения между девелоперами и КУГИ за период инвестиционных каникул.

5 млрд руб. составила сумма отсрочки по инвестиционным платежам.
Только 1 млрд руб. погасили компании к концу 2009 г.

В товарищах согласья нет

– Условно говоря, дороги у нас стоятся на юге, генерирующие мощности – на севере, а жилые кварталы – совершенно отдельно от первых и вторых, – констатировали представители бизнеса. Что, впрочем, не удивительно, когда за разные градостроительные блоки отвечают разные комитеты и разные вице-губернаторы. Связанные с градостроительством процессы пересекаются лишь на уровне губернатора. Но очевидно, что это не тот уровень, на котором должны решаться рабочие вопросы и улаживаться текущие разногласия.
Девелоперам нужен рабочий координационный центр.

Как отметил вице-президент и управляющий директор Банка ВТБ, он же вице-президент ГУД Александр ОЛЬХОВСКИЙ, чем короче строительный цикл, тем лучше для строителей и инвесторов. Сократить его можно, приводя объекты на территории с полностью готовой инфраструктурой, которых в городе нет.
– Возникает вопрос о координации действий между ведомствами, отвечающими за создание различных инфраструктурных объектов, об эффективном использовании бюджетных средств, – продолжает он. – КБДХ строит дороги, Комитет по энергетике – энергетические объекты, Комитет по строительству – социальные и т. д.
По мнению главного архитектора города Юрия МИТЮРЕВА, сравнительно большие возможности для координации «инфраструктурных» действий у Комитета по строительству. Однако глава комитета Вячеслав СЕМЕНЕНКО обратил его внимание на чрезмерный объем работы, к которому действующая структура не готова.

Денег не хватает

По словам председателя Комитета по строительству, мы находимся только на пути формирования градостроительной политики. Но вопрос даже не в том, что город неправильно планирует те или иные объекты, а в том, что в бюджете элементарно не хватает денег, инфраструктура недофинансирована.

– В 90-е годы инфраструктура вообще не развивалась. И сейчас финансов у регионального бюджета недостаточно, нам нужны принципиально иные финансовые инструменты, долгосрочные. Возможно, это будут инфраструктурные облигации. Или ГЧП.
Роль государства должна в условиях кризиса проявляться более активно. В дальнейшем хотелось бы по примеру Европы перейти к опережающему развитию инфраструктуры.
Сегодня мы еле поспеваем за теми проблемами, которые уже возникли. Уплотнительная застройка закончилась, а крупные территориальные проекты потребуют еще большего объема инвестиций. У нас сегодня формируется механизм резервирования земель под развитие города. Кроме того, необходимо активизировать такое направление, как развитие застроенных территорий, применяя его и к жилым, и к промышленным зонам. Здесь также нужен механизм ГЧП.
Напомню о соглашениях о проектном финансированнии, заключенных городом со Сбербанком и ВТБ. К концу 2009 года мы заключили договоров о кредитовании строительства более чем 700 тыс. кв. метров жилья. И сейчас в комитет идут компании со своими проектами, мы с каждым разбираемся, смотрим, что необходимо предпринять, чтобы заинтересовать банк. Причем консультируем и помогаем не только
по механизму проектного финансирования.

Среди других проблем отмечу отставание в области технического регулирования, которое необходимо ликвидировать. Надо сделать полную реновацию наших техрегламентов, довести их до того уровня, который позволит привлечь в город международные компании в области проектирования. В настоящее время в рамках ГУД разработана система концептуальных рекомендаций по повышению энергоэффективности и экологичности жилых и административных зданий, которая базируется на международных стандартах. Мы планируем применять эту систему методических рекомендаций на строительстве социальных объектов в Санкт-Петербурге по госзаказу.

О проектах планировки

Представители бизнеса обратили внимание чиновников на проблемы, связанные с проектами планировки территории (ППТ). Для начала они должны быть конкретными документами, а не переделываться каждый раз в угоду новоявленным инвесторам – кто бы ни явился с поправками. Далее строители попросили КГА помогать девелоперам, когда возникают конфликты между собственниками земельных участков в лоте, который находится в стадии проектирования.
По мнению строителей, проектов планировки территорий делается недостаточно. Неготовые территории серьезно задерживают запуск проектов. Сейчас после покупки земельного участка до запуска в строительство проходит 2 года. С готовым ППТ этот срок сократится до года.

Время возвращать долги

Со своей стороны чиновники напомнили строителям, что долги нужно отдавать. Как заявил председатель КУГИ Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ, инвестиционные каникулы закончились.

Для погашения оставшейся задолженности комитет направил иски в арбитраж. И. Метельский признает, что многие инвестпроекты «зависли». Но далее ситуация будет только усугубляться, а долги накапливаться, поэтому чиновник предлагает несостоятельным владельцам выходить из проектов.

С этим призывом согласен и президент RBI Эдуард ТИКТИНСКИЙ:
– Не можешь отдать долги – продавай активы. А продажа квартир по 40 тысяч рублей – это путь в никуда. Девелоперы, которые продают квартиры по дешевке, не смогут достроить свои объекты.
По мнению Тиктинского, компании, которые не допустили публичных дефолтов, не поддались истерике, в самые тяжелые времена не убрали людей со стройплощадок, сегодня, занимая меньшую часть рынка, контролируют большую часть спроса. И наоборот, тем компаниям, которые проявили слабость и заморозили свои стройки, а теперь возвращаются, крайне сложно вернуть доверие потребителя и инвестора.

По мнению главного архитектора города Юрия Митюрева, все произошедшее на строительном рынке в 2009 году напоминает рождественскую елку: ярко блестит, но к верху сужается.
– Сегодня, к сожалению, активность проявляют только те компании, которые работают с бюджетными средствами, – считает он.
Главный архитектор города отметил сложности, которые внесли в работу строителей принятые законы. После принятия Правил землепользования и застройки и закона об охранных зонах многие объекты оказались не соответствующими новым нормативам. Необходимость изменения проектов повлекла за собой увеличение сроков их реализации. К тому же выход новых правил по противопожарной безопасности приведет к тому, что придется вновь вносить изменения в почти готовые проекты.

Новые возможности для ГЧП

Что касается реализации стратегических проектов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей ЧИЧКАНОВ демонстрирует оптимизм. Строится ЗСД, введен завод «Ниссан», продолжается строительство завода автокомпонентов, подписано соглашение о реконструкции аэропорта Пулково. Появились новые понятия, например, стратегический партнер. Первым стратегическим партнером города стал Банк ВТБ. В этом руководитель видит, прежде всего, заслугу города.
Чтобы заинтересовать потенциальных концессионеров по Орловскому тоннелю, город пошел на смягчение конкурсных условий, взяв на себя половину рисков. В частности, риски по согласованию проекта в Госэкспертизе.
Начав со стратегических проектов, комитет намерен распространить механизм ГЧП и на небольшие проекты, которые нужны Петербургу. В первую очередь это касается транспортного строительства, строительства инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунальной и социальной структуры. В 2010 году по этой схеме финансирования намечено провести реконструкцию больницы и построить мусороперерабатывающий завод, а возможно, и подземный паркинг. Существенные изменения планируется внести в закон о ГЧП.
Изменение взаимоотношений государства и частного девелоперского и строительного бизнеса, более активное присутствие государства на рынке, иное соотношение сил – тенденции, которые отмечены практически всеми.
– Государство должно регулировать рынок, но не диктовать цены, – так выразил свое отношение к вопросу Вячеслав Семененко. – Возможно, в будущем рынок недвижимости будет разделен на две части: государственную и частную. В первой – по заказу государства, на его деньги, по установленной цене будет строиться социальное жилье. Во второй – строители будут строить, что считают необходимым и востребованным, и продавать по рыночным ценам.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

    X