жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

120 млн квадратных метров будущего

Перед российским строительным комплексом стоит нетривиальная задача — всего за 4 года нарастить объемы жилищного строительства до 120 млн кв. м. В год. В «помощь» девелоперам российские власти сделали несколько радикальных шагов по реформированию рынка жилья, как юридическому, так и идейному.

Дома
Фото: dp.ru

Начиная от новых подходов к комплектованию жилых проектов и их внешнего вида (всероссийский конкурс ДОМ.РФ по выбору проектов «стандартного жилья) и заканчивая обновленным механизмом долевого строительства. В преддверии Дня строителя, «СГХ» выяснял у застройщиков — готов ли бизнес работать по-новому? Каким должно быть жилье будущей России и каким оно реально будет в перспективе 5-10 лет?

Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

Представьте себе умный дом, который контролирует климат в квартире, подсказывает, как одеться по погоде перед выходом на улицу, сам оплачивает коммунальные счета, к вашему приходу разогревает чайник и так далее. Определенно, эта фантазия так ей и останется. Конечно, умные технологии все больше проникают во все сферы жизни, но точечно и в отдельных дорогих проектах. Более реалистичен другой сценарий – функциональность жилья. Окончательно уйдет в прошлое необоснованный пафос, а каждый метр в квартире будет использоваться по максимуму. Покупатель жилья не готов платить лишние деньги за то, что ему не нужно, даже если речь идет о паре-тройке сотен тысяч. Уже сейчас застройщики должны строить свою работу, ориентируясь на будущие тенденции. Мы так и ведем свой бизнес, иначе уступим первенство на рынке конкурентам.

Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров Группы «Эталон»: 

Наша Компания уже более 30 лет занимается девелопментом жилой недвижимости и строительством. И за эти годы мы пережили несколько экономических кризисов в стране, огромное количество законодательных изменений, регулирующих отрасль, и всякий раз смогли адаптироваться к новым условиям, продолжая развитие. Я думаю, что и сейчас многие крупные строительные компании смогут также адаптироваться к новым условиям.
Если рассуждать о жилье будущей России, то оно будет более качественным за счет новых технологий, применения более качественных материалов, внедрения BIM не только на этапе проектирования, но и на всем жизненном цикле объекта. И, к сожалению, более дорогим из-за поправок в законодательство. Будем надеяться, что рост себестоимости строительства для девелоперов и, соответственно, конечной цены для потребителя будет компенсирован за счет развития ипотечных продуктов. Хотелось бы, чтобы жилье будущего было не только качественным, но и максимально доступным для жителей нашей страны.

Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС:

На самом деле, сейчас  у застройщиков еще нет окончательной ясности, как именно будут работать новые законы. Но что касается ЦДС, то мы готовы к изменениям, и готовы работать по-новому.

Если говорить о крупных проектах, то ближайшие лет пять будут реализовываться те, на которые разрешения уже получены, и строиться они будут по старым правилам.

Жилье в России сейчас стремится к тому, чтобы быть максимально комфортным. Например, конструкции домов должны быть такими, чтобы каждый потенциальный собственник жилья мог легко менять планировку квартиры. Также должны быть централизованы такие вещи, как  кондиционирование и рекуперация каждой квартиры с возможностью установки комфорт-климата, а показания счетчиков должны автоматом учитываться управляющими компаниями. Помимо прочего, я считаю, что каждый жилой комплекс должен иметь свой спортивный зал и медицинское отделение.

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

Конкуренция на девелоперском рынке большая, сегодня это рынок покупателя. В таких условиях перспективы имеют только компании, нацеленные на создание передового, отличного от других продукта, на развитие сервисной составляющей. Ведь уникальный сервис и уникальный продукт намного сложнее скопировать, чем какие-то элементы продукта. Поэтому мы не рассуждаем в терминах «стандартного» жилья. Стандартный продукт рискует не выдержать конкуренции.

Будущее за теми проектами, которые создают комплексную комфортную среду обитания: в масштабе квартиры, парадной, дома, жилого комплекса, целого района. Сегодня покупатель требует много больше, чем просто квадратные метры. Зеленый внутренний двор, закрытый для посторонних и свободный от автомобилей; подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте; колясочные в холле и консьерж; пандусы и видеонаблюдение; ландшафтный дизайн двора и дизайнерская отделка помещений; вид из окна и близость школы или детского сада. Покупатель выбирает проекты с целостной концепцией и идеей, то есть проекты с собственным лицом.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»:

Нас ожидают три вещи. Первая – стагнация. Непомерное ужесточение требований к застройщикам приведет к снижению строительных объемов и сокращению предложения. На этом фоне планы федеральных властей по ежегодному вводу в эксплуатацию 120 млн квадратных метров несбыточны. Кто будет строить столько жилья, и кто будет его покупать?

Вторая – отрасль ждет жесткий контроль со стороны банков: обязанность открывать счета в отношении каждого разрешения на строительство, множество ограничений, связанных с использованием средств на этих счетах, а также привлечение средств дольщиков исключительно через счета эскроу.

Третья – если застройщики будут вынуждены работать по схеме «один дом – одно разрешение», то девелоперы станут создавать множество аффилированных компаний, чтобы соблюсти требования законодательства. Таким образом, будут принудительно дробиться крупные компании.

Покупатели с каждым годом становятся более требовательными к качеству жилой среды. Жители крупных городов уже привыкли к определенному уровню жизни и отчетливо представляют себе что такое «комфортный дом». Жилье в будущей России должно быть качественным, доступным и удовлетворяющим потребности всех слоев населения. Однако есть разница между доступностью и дешевизной. Качественное жилье не может быть дешевым по определению. А для того, чтобы оно стало доступным – нужно увеличивать общий уровень благосостояния населения.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Последнее время стали много говорить о новом технологическом укладе. У меня дома есть поучительная книжка о первых шагах советского футуризма. В ней идет речь о научных достижениях и видении будущего, изданная в 1969 году. Есть области, в которых действительно состоялись прорывы. Даже смелые прогнозы, которые делались в то время, оказались далеко позади. Но есть сферы, в которых наоборот фантазии оказались совершенно беспочвенными, и жизнь в целом изменилась совсем немного.

Мне кажется, что сфера человеческого жилища действительно претерпит очень серьезные изменения. Мы видим, какой прорыв произошел в теплоизоляционных материалах, какую колоссальную несущую способность научились получать люди во вновь синтезированных  материалах. Поэтому очень может быть, что жилье станет намного более мобильным, легким, тонким и звонким, его материальные характеристики, возможно, претерпят большие изменения. Это будет, в зависимости от потребностей человека, звукоизолирующая капсула, в которой он отсыпается, либо наполненное светом пространство, в котором он креативит, двигается, либо очень сдержанное и спокойное, в котором он работает. Жилище будет в состоянии очень сильно трансформироваться в зависимости от функционала, который обеспечивает помещение.

Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA:

— Неожиданно появившаяся новая поправка, меняющая правила игры с 1 июля 2019 года, может серьезно изменить тот сценарий, с которым строители жили последние полгода. По сути она перечеркивает и делает бессмысленными судорожное затаривание своих земельных банков, которое мы наблюдали на рынке, особенно в исполнении крупных игроков. Ощущение, что государство действует хоть и не очень продуманно и последовательно, зато очень принципиально.

К корректировке ранее принятых законодательных решений, скорее всего, привел комплекс причин, среди которых была и ситуация с Urban Group, и, возможно, анализ того объема разрешений на строительство, которые были выданы, начиная с осени прошлого года. Трезво оценив последствия первых поправок, неизбежно наступила реакция, и она может ударить по девелоперам еще больнее, чем осенний пакет.

Сейчас каждый застройщик будет выбирать свой сценарий действий. Одни еще раз подумают о качестве и перспективах продаж тех проектов, которые были куплены в пылу ажиотажа и на которые были получены разрешения. Скорее всего, часть из них «отсеется» и даже не выйдет на рынок, т.к. появится понимание, что по старым правилам до 1 июля следующего года продать их не удастся.

Другие игроки будут рисковать и выводить проекты, руководствуясь надеждой, что они успеют напродавать до вступления ограничений, а дальше «как-нибудь разберутся». В этом случае для них неизбежна политика жесткого демпинга в продажах. Но тогда возникают большие сомнения в возможности достроить объекты до конца, т.к. себестоимость строительства в любом случае будет расти, а банки не будут спешить кредитовать сомнительные проекты с ранними распродажами.

С конца прошлого года большинство застройщиков усиленно пополняло свои земельные банки, зачастую по принципу «берем все без разбора». Объем полученных разрешений на строительство предполагает их массовый вывод на рынок в ближайшие месяцы. Последствием такого быстрого вывода проектов по старым правилам будет очередное ухудшение качества строительства, которое приведет к дальнейшему расслоению.

Думаю, возможен всплеск обманутых дольщиков как последствие этих быстрых запусков новых проектов. Меня это сильно беспокоит с точки зрения дискредитации рынка. И это произойдет не потому, что власть думала, как сократить долю обманутых дольщиков. Она делает это без предупреждения и внося неадекватные изменения, что, по сути, создаст инстинкт неуправляемой толпы у большинства застройщиков, которые кинулись раскачивать нестабильный рынок еще больше, делая «кислородные запасы» из проектов, выведенных до 1 июля.

Сергей Ярошенко,генеральный директор ГК «КВС»:

— К этим изменениям уже все давно готовы, но они, как и все серьезные изменения всегда приводят к краткосрочной дестабилизации рынка, а потом все приходит в норму. Уйдет года два, чтобы притереться и понять, как работать в новых условиях, как привлекать проектное финансирование, а дальше все стабилизируется.

Жилье в России все время улучшается: появляются новые технологии в строительстве, архитектурные решения, меняются виды отделочных работ. Но каким станет дом будущего, зависит только от потребностей покупателя. Если же говорить о предпочтениях, то есть определенные вещи, к которым в России привыкли, например, кухня должна быть не менее 10 квадратных метров, высота потолков – от 2,7 метра, не меньше. Планировки же могут быть какими угодно, и если покупатель потребует свободных планировок – будем оставлять только несущие стены.

На мой взгляд, ценность и качество жилья для покупателей, в перспективе будут определять — окружение и среда, а не его размер, так как каждый покупатель определяет его для себя сам. Важна инфраструктура: благоустроенный парк, дороги, садики, школы, радостные лица соседей. На мой взгляд, со временем должен меняться стереотип о комфорте, в принципе. Комфорт проживания должен определяться тем, на сколько качественно убирают лестничную клетку, как быстро меняют перегоревшую на лестнице лампочку. Нормальные застройщики должны следить за своим имиджем и за тем, как содержится построенный им дом, поэтому на мой взгляд, управляющие компании должны оставаться у застройщиков, и застройщики должны отвечать за свое здание не пять лет, как прописано в законе, а больше.

Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие»:

— Для строительного бизнеса России наступили сложные времена, и это признают многие авторитетные эксперты. Например, Центральный экономико-математический институт РАН утверждает, что отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования при сохранении текущих ставок в 12-15% и требования обязательного резервирования средств приведет к банкротству каждого третьего застройщика в стране. Особенно больно это может ударить по российским регионам, где маржинальность девелоперского бизнеса ниже 10%.

В такой ситуации шансы выжить останутся лишь у сильнейших девелоперов, а строительная отрасль может быть монополизирована крупными игроками.

Одним из последствий снижения рентабельности бизнеса может стать переход отрасли на стандартное, типовое жилье. Это не означает, что оно будет низкого качества, хотя в условиях экономии средств все возможно. Это означает, что при тиражировании проектов застройщики могут задуматься о снижении комфортности жилья, отказаться от архитектурных излишеств домов и уменьшить вариативность выбора квартир.

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development:

С вступлением в силу поправок в 214 ФЗ ужесточаются требования к строительным организациям и начнется постепенный переход рынка от долевого строительства к формату расчетов посредством эскроу-счетов. С этого момента у девелоперов будет год, чтобы адаптироваться к новой ситуации. Сильные игроки смогут акклиматизироваться и продолжат свою работу, слабые – покинут рынок.Не смогут работать в новых условиях также недобросовестные застройщики, вне зависимости от их масштабов. Кроме того, в результате изменений подрастут цены на жилье: в зависимости от проекта рост может составить от 5 до 15%.

Маневрируя между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью жилья девелоперы будут вынуждены оптимизировать все процессы и проекты.

Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— В связи с внесенными в последнее время принципиальными поправками в законодательство о долевом строительстве ситуация на рынке жилищного строительства существенно изменится. С одной стороны, благодаря отказу от привлечения денег граждан непосредственно застройщиком, через 3-4 года из обихода должно исчезнуть понятие «обманутый дольщик», а созданные механизмы позволят эффективно решать вопросы завершения строительства «проблемных» объектов. С другой стороны, как мне кажется, вполне вероятно сокращение количества строительных компаний, осуществляющих строительство жилья, так как далеко не все из них смогут соответствовать новым требованиям закона, а также запросам банков для получения кредита на строительство. Крайне сложно будет войти на рынок новым компаниям. Как следствие этого можно с большой долей вероятности ожидать сокращение в перспективе темпов и объемов жилищного строительства и повышение цен на жилье. Чтобы этого избежать или, хотя бы, минимизировать, необходимо серьезное участие в вопросах создания условий для льготного кредитования застройщиков жилых комплексов органов государственной власти, определение ими четких и, что особенно важно, взаимовыгодных правил взаимодействия строительных компаний и банков.

Качество жилья, я имею в виду и проектирование, и производство строительно-монтажных работ, и продуманное благоустройство внутридомовой территории, должны измениться в лучшую сторону. И дело не только в том, что осенью нынешнего года на правительственном уровне должны быть утверждены новые стандарты жилых домов и благоустройства территорий, что, безусловно, заставит всех застройщиков пересмотреть подход к строительству жилья. Важно и то, что в условиях жесткой конкурентной борьбы они вынуждены будут активнее бороться за покупателя. А сделать это можно, прежде всего, созданием комфортной среды для проживания. Более вариантным, с точки зрения функциональности, станет планировка квартир, оформление мест общего пользования. Неизбежно использование новых, в том числе энергосберегающих, материалов и технологий в ходе строительства. Больше внимания будет уделяться озеленению дворов, организации в них мест для отдыха, в том числе активного, детей и взрослых, созданию необходимой для полноценной жизни новоселов социальной и коммерческой инфраструктуры. Очень хотелось, чтобы экономическая ситуация в нашей стране дала возможность застройщикам такие жилые комплексы возводить, а гражданам приобретать в них квартиры.

Евгений Богданов, основатель бюро Румпу:

«На сегодняшний день рынок недвижимости совершенно не готов к изменениям. Реформирование отрасли активно идет, вводятся запретительные меры, а инструментов для работы в новых условиях нет никаких. Долевое строительство запрещают, а где застройщику брать бюджет  –  не поясняют. Рынок находится в полном непонимании того, как будет продолжаться работа в таких условиях.

В будущем, думаю, что рынок недвижимости России не будет отличаться от Запада. Сегодня мир переживает глобальный перелом в архитектуре: она перестает следовать интересам частных инвесторов, жилье будет нести государственную и социальную функцию. Ведь население растет в геометрической прогрессии, людям  требуется бюджетное жилье. Это проблема сегодня существует во всем мире. Вскоре жилищное строительство будет смещаться в сторону дешёвого жилья, которое будет строить государство».

Олег Белых

Другие материалы по теме

X