жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Жилье на пике: Как поправки в долевку разогнали рынок жилищного строительства

Петербург переживает пик по объему жилищного строительства. Изменения в законе не только стали причиной вывода на рынок максимального количества новых объектов, спрос рванул как минимум на 25%. Эксперты осторожно говорят о затоваривании, жилье все больше превращается в рынок покупателя.

Проект ЖК "Второй квартал"
Изображение: gloraxgroup.com

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, официально в первом полугодии ведено 961 385,8 кв. м жилья. При этом годовой план составляет 3,2 млн кв. м (построена треть), но уже сегодня есть основания говорить о том, что данный план может быть перевыполнен застройщиками.

По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем строительства жилья в Санкт-Петербурге, исключая пригороды и отдаленные городские локации, достиг порядка 7,5 млн кв. м, что является рекордным за современную историю рынка. Это на 16% больше, если сравнивать с докризисным 2013 годом, и на 24% превышает показатели 2008 года. За первую половину 2018 года выведено в продажу квартир на 13% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Данные факты хорошо вписываются в концепцию правительства Санкт-Петербурга, перед которым стоят задачи вводить ежегодно не менее 5 млн кв. м жилья, чтобы выполнить «майские» указы президента РФ. Эти вопросы обсуждали 12 июля этого года на заседании рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге.

По новым законам

По мнению экспертов рынка, рекордные показатели по количеству вывода на рынок новых объектов связаны с изменениями в законодательстве, которые предполагают переход от прежней формы долевого строительства к схеме с проектном финансированием. В Петербурге многие строительные компании подготовились к тому, чтобы во всеоружии, т.е. с полученными разрешениями на строительство, встретить изменения в законодательстве, которые вступили в силу 1 июля 2018 года.

«Застройщики предвидели изменения и те, кто обладал ресурсами, приобрел перспективные участки и продолжит реализовывать начатые проекты и запускать в работу заявленные проекты. В перспективе 3-5 лет мы не увидим какого-то коллапса, а за этот срок рынок перестроится с учетом нового законодательства», — считает Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management.

Ипотека по-прежнему популярна

«Большой объем клиентов приобретают жилье именно в ипотеку, — говорит Екатерина Тейдер. — Доступные условия стимулируют спрос. В последнее время мы наблюдаем пошаговое снижение ставки, а также запуск инструментов субсидирования, что также существенно для покупателей».

«Ипотечные сделки составляют около 75% от всего объема сделок на вторичном рынке. Их актуальность не меняется», — комментирует Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Группы Becar.

Банки активно сотрудничают со строительными компаниями, предлагая специальные условия по ставкам на кредитование на определенные объекты. Есть предложения и по 6-7% на первичку, к примеру, «Тинькофф Банка», у «Банка Зенит» и др.

«В условиях сниженных ставок по ипотеке до конца 2018 г. спрос будет оставаться на высоком уровне, даже при прогнозируемом повышении цен на недвижимость», — высказывают мнение в Knight Frank St Petersburg.

Предпочтения покупателей

Игроки рынка отмечают, что с каждым годом покупатели становятся разборчивее, предъявляя требования не только к качеству самого жилья, но и к транспортной и социальной инфраструктуре.

«Самое главное – обеспечить проекты всем необходимым для жизни. Речь идет не только о качестве строительства и многообразии вариантов планировок квартир. Важно также и окружение комплекса, — считает Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». — Детские сады и школы, близость к станциям метро и основным транспортным развязкам – важные составляющие любого проекта. Если раньше при выборе квартиры покупатель ориентировался на расположение дома и свой бюджет, то теперь список требований шире. Ведь человек приобретает не просто голые стены, он приобретает среду, в которой ему будет комфортно жить, водить ребенка через дорогу в детский садик, покупать продукты в магазине прямо в доме или гулять рядом в парке».

Покупатели проявляют большой интерес к Московскому району, также пользуется спросом и Приморский район, причем не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья. Кстати, популярна так называя «новая вторичка», квартиры в новостройках, которые продаются через 2-3 года после сдачи дома.

Привлекают внимание покупателей, особенно иногородних, и новостройки Невского района, который стал активно застраиваться, причем по обе стороны Невы. Стабилен спрос на жилье в Выборгском районе.

Бывшие в фаворе несколько лет назад студии сменили полноценные однокомнатные квартиры с кухнями не менее 9-10 кв. м. Всё более востребованными становятся и двушки, особенно у семейных покупателей. «На сегодня стабильным спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, а также квартиры с европланировками», — отмечает Ольга Аветисова.

Вторичное жилье в ожидании

«Вторичный рынок отличается от первичного, во многом, формированием стоимости жилья – часто она происходит интуитивно-эмоционально, а не по законам рынка. Человек может выставить свою квартиру по предпочтительной для него стоимости и ждать годами, но не снижать стоимость, несмотря на советы риэлтора и общий рыночный уровень цен», — говорит Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Группы Becar.

По ее мнению, если говорить о вторичной недвижимости, продающейся по стоимости, адекватной рыночному уровню, средний срок экспозиции составляет три месяца.

Госпожа Соболева, подчеркивая инертность вторичного рынка, говорит о его стабильности: «На вторичном рынке всегда был «свой» покупатель. Это готовые квартиры в сформировавшихся районах, часто в районах, уже знакомых и любимых покупателями, которые могут вовсе не рассматривать кластеры новостроек в качестве альтернативы».

Прогнозы на рост

Несмотря на большой объем предложений растут и продажи. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, изменения в жилищном законодательстве активизировали также и спрос – продажи в первом полугодии выросли на 20-25%.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первые полгода продажи на первичном рынке превысили показатели аналогичного периода на четверть. Сегодня совокупный спрос составляет 2,2 – 2,3 млн кв. м. И даже цены немного, но пошли в рост как на первичке, так и на вторичке. Сегодня, по данным BN.ru, средняя цена за июнь в строящихся жилых комплексах эконом и комфорт составила 102,7 тыс. руб/кв. м. Стоимость квартир на вторичном рынке несколько выше – 108,8 тыс. руб./кв. м. Цены демонстрируют незначительный, но все-таки рост за последние месяцы.

«Цены довольно стабильны сейчас и, по нашим ощущениям, могут слегка вырасти к осени», — говорит Катерина Соболева о вторичном рынке. Такого же мнения придерживаются эксперты рынка и о квартирах в строящихся домах Петербурга и ближайших пригородах.

«Конкуренция на рынке сейчас высока, но вряд ли можно говорить о затоваривании рынка. Объектов в городе много, но не все они соответствуют требованиям клиента», — говорят в Группе ЛСР.

Ждут изменения на рынке и в связи с изменениями в законе. «С учетом поправок крайне сложно будет мелким игрокам, реализующим мелкие единичные проекты и не обладающие соответствующим запасом операционных денежных средств. Скорее всего, мы увидим сокращение доли небольших застройщиков на рынке, а масштабные застройщики будут оптимизировать свои проекты под новые нормативы», — считает Екатерина Тейдер.

Елена Владимирова

Другие материалы по теме

X