жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Реновация пошла в регионы по мягкому сценарию

В Госдуму внесен долгожданный закон «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», который запустит процесс обновления хрущевок в регионах. На первом чтении проект закона выглядит лояльно к согражданам — заниматься сносом и предоставлением жилья будет правительственный Фонд, расселять будут в пределах муниципалитета и по рыночной цене, да и насильную реновацию «большинства» отменили — если хоть один жилец против — никто никуда не поедет.

«Неудовлетворительное состояние жилищного фонда в стране, изношенность основных конструктивных элементов и систем жилых домов, устаревшие технические характеристики, которые создают множество бытовых неудобств для граждан нашей страны, — все это показывает необходимость принятия решений, направленных на обновление жилищного фонда, повышение его комфортности и безопасности для проживания граждан. Реновация жилищного фонда наиболее эффективно позволяет решить эту задачу», — говорят в пояснительной записке к проекту закона (внесен сегодня, 19 сентября) его авторы — справедливоросс Сергей Миронов и бессменная Галина Хованская. И по их словам именно проект закона «О реновации» — то единственное средство, которое спасет страну от аварийного фонда.

В самом законопроекте есть ряд судьбоносных новелл. Прежде всего, дается определение термину «реновация» — это именно реконструкция или снос объектов жилфонда, не подлежащих капремонту. То есть вариант с восстановлением капитальных конструкций законопроектом не исключается — там, где можно реконструировать, будут реконструировать. Расчищенная территория отдается под жилищное строительство с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий.

На первых порах править будут власти субъектов РФ. Они должны подготовить полный адресный перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация и других объектов, попадающих в зону действия закона. Власти должны представить подробные схемы и описание границ территорий, перечень мероприятий по сносу и, главное, очередность реконструкции или сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации. Отметим, что претензии депутатов к петербургской программе сводились в том числе к тому, что в ней не была выделена никакая «стадийность», контрольные сроки, которые дали бы оценить ее ход и эффективность.

Кроме того, реновация получит свою собственную функциональную зону в Генплане города. В положениях о новой зоне должно быть прописано: планируемые для размещения объекты жилищного и нежилого фонда и социальной инфраструктуры, входящих в программу реновации. Архитектурно-градостроительные решения комплексной застройки будут утверждаться по результатам открытых публичных конкурсов. Наконец, ППТ проектов реновации будут обязательно проходить публичные слушания и проекты планировки утверждаются одновременно с Правилами землепользования и застройки — этот перекос также сильно сказался на развитии петербургских реновационных площадок, сократив по некоторым пятнам объем застройки вдвое.

Также среди важного — все манипуляции с землей под хрущевками (будь то раздел, объединение или перераспределение) проходят до сноса самого дома.

Фонд-всему голова

Одна из главных новел — возможность создания регионами отдельной структуры — Фонда фонду содействия реновации жилищного фонда, он будет работать как некоммерческая организация и возьмет на себя весь оперативный объем работы с застроенными территориями.

В частности, он будет адресно получать деньги из федерального бюджета, после этого он сможет открывать счета в территориальных органах Федерального казначейства или финансовых органах субъектов или в банках.

Сам Фонд будет выполнять функции разработчика ППТ по территориям реновации, в том числе выполнять изыскания, сам же выполняет экспертизу сметной документации, организует снос хрущевок, выступает единым заказчиком на строительство нового жилья на расчищенной площадке, организует расселение ветхого жилья, гарантируя собственникам и нанимателям их права. Финансовое обеспечение деятельности фонда осуществляется за счет его собственных средств, бюджета региона, муниципального образования, а также за счет «иных источников».

Отметим, что согласно законопроекту нанимателям помещений в хрущевках предоставляются равнозначные жилые помещения. То есть жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения равна или превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения.

Важно то, что новое помещение должно быть расположено в том же внутригородском муниципальном образовании, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.

Собственникам даются две шкатулки — либо равноценное возмещение в денежной форме, либо равноценное жилое помещение на праве собственности. При этом, если гражданин выбирает равноценное возмещение в денежной форме, то ему дополнительно должна быть выплачена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Кстати, взносы на капремонт с участников реновации не берут! Накопленные взносы на капремонт также идут на нужды программы.

Законом строго исключается возможность создания новых коммуналок — комнату гражданину, проживающему в «коммуналке» — не дадут.

Нет — так нет

Пожалуй, самой важной новеллой стало то, что включение многоквартирных домов в программу реновации жилищного фонда может осуществляться только в том случае, если собственниками жилых помещений на общем собрании принято такое решение.

Законопроектом подробно регламентируется процедура проведения такого общего собрания и последствия принятия на общем собрании указанного решения. Собственников помещений уведомят как минимум за 90 дней до старта программы — в интернете и на стендах в самом доме. За тридцать дней до часа Х — собственники жилых помещений в многоквартирном доме, обладающие 10% голосов (высчитывается по площади в пользовании), вправе инициировать общее собрание.

Граждане имеют право высказаться как «за», так и «против». В Петербурге как раз отсутствие хотя бы каких-либо элементарных опросов населения и стало одним из главных камней преткновения программы. В Москве мониторинг проводился на народных голосованиях. И действовал принцип 70 на 30% для голосования. Чиновники в лице экс-главы комитета по строительству Сергея Морозова клятвенно обещали закрепить механизм голосований в рамках корректировки городского законодательства по сносу хрущевок. Однако этого до сих пор не произошло. Примечательно, что легитимным собрание представляется с особым кворумом, учитывающим присутствие собственников с не менее 70% голосов. В действующем Жилищном кодексе этот показатель составляет 50%. И, не трудно предположить, что в дальнейшем в ЖК потребуются соответствующие корректировки.

Если общее собрание признано неправомочным (не имеет кворума, то есть присутствия собственников с более, чем 70 % голосов), то вопрос о включении дома в перечень откладывается на три года. Если собрание не проводилось, то объект в список включать нельзя.

Впрочем, в законопроекте особо оговаривается, что такое мероприятие, возможно проводить как в очной, так и заочной форме. В последнем случае подписи с граждан собираются вручную представителем Совета многоквартирного дома, ЖСК и т.д. При этом скандалы с подделкой «воли» голосующего в заочной форме далеко не редкость. По требованию жильцов правление дома обязано предъявить итоговые протоколы. Но по факту проверить, как проголосовал тот или иной собственник, крайне сложно.

Однако существует в законопроекте и загадочная фраза о том, что дом может быть не включен в перечень, если проголосует «против» хоть один собственник. Это открывает лазейку полностью поставить крест на реализации программы. В Петербурге с аналогичной так называемой проблемой «последнего жильца» столкнулась компания «СПб Реновация» в Сосновой поляне 7-17, где собственник потребовал за 45 «квадратов» 45 млн рублей. В Москве подобных сложностей пока удавалось избежать.

Неясным остается лишь вопрос финансирования всех этих мероприятий. В законопроекте этому посвящен один маленький абзац. Приведем его целиком: «Средства федерального бюджета могут быть предоставлены субъектам Российской Федерации для осуществления реновации жилищного фонда». А могут быть и не предоставлены.

А вот в пояснительной записке пространно расписано, что эта метода позволит привлечь в реновацию «внебюджетные источники финансирования». В Петербурге их привлекли сразу и все знают, что получилось в итоге.

Михаил Немировский, Светлана Коваленко

Другие материалы по теме

X