жк днепропетровская 37 3-комнатная 8.8

Жилье на Галерах для газового монополиста

Концерн «Алмаз-Антей» намерен согласовать строительство нового жилого квартала на Васильевском острове. На месте бывшего Института радиоаппаратуры планируется возвести около 170 тыс. кв. м недвижимости высокого класса прямо напротив строящегося МФК «Морская резиденция» от «Газпрома». Проект почти обречен жестко конкурировать с бизнес-жильем от госкорпорации и смотреть на пробку со съезда с ЗСД.

Проект планировки и проект межевания территории, ограниченной Парусной ул., Малым пр. в.о., Наличной ул., Шкиперским протоком, Галерным проездом в Василеостровском районе выйдет на общественные слушания к середине октября, но уже сейчас можно познакомиться с обосновывающей частью ППТ.

Заказчиком концепции развития этой территории и, конкретно, редевелопмента площадки ОАО «Ордена Трудового Красного Знамени Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры» (ВНИИРА), согласно проекту, выступает ООО «СЗРЦ Концерна ВКО «Алмаз Антей» (собственник НИИ), проектировщиком выбрана мастерская «Союз 55» экс-главы КГА Александра Викторова. Любопытно, что попытку построить жилье на этой территории концерн предпринимал еще в 2014 году, тогда концепцию разрабатывал нынешний главный архитектор Владимир Григорьев, однако дальше концепции дело не пошло, хотя зодчий даже представлял рендеры домов-скобок.

Фото: Kanoner.com

Как уточняется в документе, по Генплану площадка находится в зоне Д (всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки), по ПЗЗ — это «правильная» зона ТД1-1_1. Среди обоснований развития площадки — как раз несоответствие действующего использования территории функциональному назначению: вместо деловой и жилой застройки тут сохраняются не действующие предприятия, гаражи, автосалон

«Руководствуясь требованиями действующего законодательства и исходными данными при подготовке документации по планировке территории предусматривается комплексное градостроительное преобразование существующей застройки на земельном участке №3», — говорится в обосновании. Третий участок — это как раз территория ВНИИРА площадью 12 га. Сейчас на территории два десятка зданий: производственные корпуса, административные здания и лаборатории — все эти здания собственник планирует снести, как и индивидуальные гаражи (15 боксов), находящиеся в собственности Петербурга, сданные городом в аренду. Кроме того, площадку расчистят от несанкционированных гаражей и боксов.

На участке института предполагается разместить 4 многоквартирных дома общей площадью 168,7 тыс. кв. м с паркингами и встроенными помещениями. Все многоквартирные дома будут не выше 40 метров (9 этажей) — такие ограничения накладывает охранное законодательство (территория проектирования располагается в пределах охранных зон ОЗ-1(02) и ОЗРЗ-3). Кроме того, в квартале запланировано появление детсада на 240 мест и школы на 825 мест.

«Организация территории предусматривает сохранение существующей застройки по периметру квартала с включением новой многоэтажной жилой застройки и объектов образования в срединной части территории по месту земельного участка ОАО «ВНИИРА» с его переформированием и размещение административного здания на земельном участке ФГОУ ПО «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный», расположенного в южной части квартала вдоль Шкиперского протока», — говорится в документе.

Действительно, «Горный», которому участок в 1,6 га предоставлен в бессрочное пользование, намерен построить в самом «козырном» месте учебно-административный корпус на 1000 учащихся. Здесь же разместятся офисы, конференц-залы и лектории.

Точечная конкуренция

По словам экспертов, с готовой граддокументацией «Алмаз-Антею» будет намного легче продать пятно заинтересованному девелоперу. По оценке Анны Сигаловой, директора департамента инвестиционных услуг Colliers International, потенциальная стоимость участка может составлять 3 – 3,5 млрд рублей.

В свою очередь руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров с такой цифрой согласен, добавляя, что если концерн захочет строить здесь сам, объем инвестиций в такой проект составит 7-9 млрд.руб., в зависимости от класса проекта.

«Наиболее целесообразно в этой локации будет строить жилье комфорт+ или даже бизнес-класса. Ниша эконом и комфорт на острове плотно занята проектами на намывных территориях, при этом Шкиперский выигрывает у других проектов по близости к метро, транспортной доступности до центра города, обеспеченности социальной инфраструктурой», — говорит господин Федоров.

По словам Людмилы Заиченко, заместителя директора департамента исследований Colliers International, рядом с земельным участком находится в данный момент только один сданный жилой комплекс – «Васильевский квартал», который можно отнести к сегменту «бизнес», стоимость квадратного метра в этом ЖК сегодня (с учетом скидки за 100% оплату от застройщика) составляет 160 000 за кв. м. Южнее участка запланировано масштабное строительство АО «Экспофорум», связанного с ПАО «Газпром». Помимо бизнес-центра, здесь запланировано строительство под другие функции, в частности, жилье классов бизнес и элит. «Учитывая перспективы локации, жилье класса «бизнес» здесь может иметь спрос. Подойдет также и двухсегментный проект «Комфорт-Бизнес». В зоне расположения участка – большое количество земель, которые потенциально могут подойти под редевелопмент, например, на Кожевенной, Косой линиях. Сейчас там размещаются производства, которые могут неоднозначно сказываться на статусе локации, но предстоящий проект «Газпрома» должен значительно повысить статус всего района, как это случилось с Приморским районом, который размещает теперь Лахта-Центр», — рассказала эксперт.  

По ее словам, основным конкурентом проекта как раз и будет выступать газовый монополист. Вместе с тем, есть шанс, что места на этом пятачке хватит всем — локация будет активно развиваться в предстоящие 5 лет, сейчас быстрыми темпами осваивается намыв (правда проекты там, в основном, принадлежат к сегменту «эконом»). «Проектов в сегменте «бизнес», за исключением «Васильевского квартала», в этой части острова пока нет. Это открывает хорошие возможности и перспективы для будущего жилого комплекса стать здесь одним из первых жилых кварталов «бизнес-класса», — добавила госпожа Заиченко.

Пробки на выходе из парадной

Есть и еще один фактор, который сможет сыграть проекту как на руку, так и против него. А именно транспортная ситуация в квартале. Сейчас Галерная гавань — относительно тихое место, но с учетом развития «Морской резиденции» и площадки «Ленэкспо» эта небольшая улица между двумя жилыми кварталами превратится в настоящее бутылочное горлышко — с учетом довольно скорых планов по строительству в створе протока полноценного съезда с ЗСД. Напомним, в том году КГИОП согласовал историко-культурную экспертизу по приспособлению федерального памятника «Галерная гавань Гребного порта», там, в частности, были определены предметы охраны, обоснована возможность расширения Шкиперского моста вдвое, но кардинального расширения улично-дорожной сети в локации все равно ждать не стоит.

 

Другие материалы по теме

X