жк Днепропетровская 37 студия 3,9

Реставрацию центра Петербурга готовят в усеченном формате

Спустя восемь лет Смольный возвращается к идее развития исторического центра города, правда, размах теперь меньше: расселять будут не кварталами, а точечно, только памятники, да и вместо 300 млрд денег федерального бюджета теперь рассчитывают на инвесторов. Бизнесменов манят лепниной на потолках и компенсациями за реставрационные работы, нерадивым жильцам готовят принудительный выкуп.

фото из Telegram-канала «Петербург строительный»

Проект закона Санкт-Петербурга «О реставрации, капитальном ремонте и приспособлении для современного использования жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга» разработала группа депутатов во главе с Оксаной Дмитриевой. Она и запустила процесс межведомственных согласований — по законопроекту уже состоялось несколько совещаний у вице-губернатора Игоря Албина. Результирующее совещание состоится сегодня днем — там комитеты, у которых пока есть нарекания к тексту закона, должны будут представить консолидированную позицию.

Согласно тексту закона, «коврового» расселения не будет — городское правительство составит адресный перечень домов под программу реставрации. Дом войдет в перечень только при соблюдении всех условий: расположен в центре и признан памятником, признан аварийным и подлежащим реконструкции (либо в неудовлетворительном состоянии), другой вариант — если капремонт отдельных аварийных конструкций (фасад, крыша, фундамент и т. д.) слишком далеко — отнесен на период после 2028 года. Еще одно условие — дом имеет большую долю коммунальных квартир «на борту». Есть и два условия прямо заточенных под инвестора — дом должен иметь «потенциал создания благоприятных условий проживания», проще говоря — здесь можно обустроить элитное жилье, то есть в порядке локация, соседи. Второе — есть возможность сохранить буржуазный лоск, так полюбившийся нуворишам — чугунные лестницы, сохранившиеся дореволюционные входные группы, лепнина на потолке.

«Внесение многоквартирного дома в Перечень объектов, подлежащих реставрации
и капитальному ремонту, допускается при наличии совокупности всех условий, предусмотренных настоящим пунктом», — еще раз уточняется в документе.

Собраться и решить

При этом решение о включении дома в программу будет проходить на основе волеизъявления общего собрания собственников МКД. Решение считается принятым, если при очном или заочном голосовании «за» подано менее двух третей голосов от общего числа. В общем целом положение о собраниях, кворуме и голосованиях прописаны пока очень общо, например в том же законопроекте о реновации хрущевок в регионах этому моменту уделено куда большее внимание.

Есть у жителей коммуналок и кое-какие права: помимо права на достоверную информацию, у жильцов есть право улучшить в процессе свои жилищные условия. Кроме того, у обитателей коммуналок есть право продажи своей части недвижимости, и, как говорится в законопроекте, у оператора программы есть право первоочередного выкупа этих площадей и это не противоречит гражданскому законодательству РФ. Более того, в законе есть пункт о том, что собственник обязан продать свою жилплощадь «в случаях и на условиях, предусмотренных законодательством об охране объектов культурного наследия, жилищным законодательством, гражданским законодательством Российской Федерации
и настоящим Законом». Как поясняется в законе — такой случай возможен, если собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта. В этом случае КГИОП может обратиться в суд и изъять помещение у собственника. Если суд встанет на сторону комитета, КИО выкупает его и целевым способом продает Оператору программы с возмещением фактических расходов по выкупу помещения. Выкупленное нежилое помещение может быть в установленном порядке переведено в жилое помещение и продано на тех же условиях оператору. А собственникам таких помещений возмещается стоимость выкупленного имущества в размере, установленном соглашением между ними и КГИОП, за вычетом стоимости восстановительных работ.

Впрочем, есть пункт и о возможности оспорить действия и решения оператора программы и органов госвласти.

Тут нужно отметить, что петербургские риэлторы уже не первый год утверждают, что все ликвидные коммунальные квартиры в историческом центре уже давно выкуплены и распроданы. Остались лишь те, где либо очень много квартир и собственников, либо не представляющие собой инвестиционной ценности -в плохой локации и с плохим окружением.

Существенным толчком может стать именно пункт о ненадлежащем сохранении памятника собственниками. С учетом социального состава городских коммуналок — можно ждать шквала исков от КГИОПа.

Все для инвестора

Вести программу будет специально созданная дирекция Программы реставрации и капитального ремонта, которая будет наполнять сам Перечень включенных в программу многоквартирных домов и мониторинг их состояния. Кроме того, Дирекция будет привлекать юридические лица для участия в качестве операторов Проектов реставрации и капитального ремонта, а также юридических и физических лиц для участия. Правой рукой дирекции будет отдельное юрлицо — оператор программы, который, в свою очередь, будет привлекать в проект инвесторов. Кроме того, оператор сможет забрать на реализацию программы все средства на капремонт, накопленные жильцами на спецсчете. При этом с программы капремонта дом будет снят и больше взносы платить не придется.

Инвесторы смогут выкупать квартиры, отдельные помещения или полностью расселять дома как через оператора, так и самостоятельно. У собственников сохранится возможность рассчитывать на госпрограммы улучшения жилищных условий. А проживающим в таких домам по договорам соцнаема предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма.

Далее у инвесторов появляется обязательство по реставрации и капремонту объекта культурного наследия, после чего затраты на воссоздание памятника и его элементов будут компенсированы из городского бюджета. Выплата в виде субсидии будет предоставлена инвестору, если он не отклонился от проекта реставрации, утвержденному КГИОП (не бурил отверстия в пупках у ангелов), выполнил условия по расселению коммуналок и, наконец, только если часть квартир (не указано какая) принадлежит инвестору на праве собственности.

Все или выборочно

На первый взгляд программа существенно отличается от предыдущих попыток реставрации исторического центра именно точечным, конкретным форматом работы только с объектами-памятниками. Это осторожная работа в пику размашистым инициативам в богатые времена губернаторства Валентины Матвиенко. Напомним, еще в 2011 году прямо перед уходом в верхнюю палату парламента она просила на регенерацию центра почти 300 млрд рублей. Конечно, не дали. Но запустили два пилотных проекта — Северная Коломна и Новая Голландия. С ними сразу не задалось — проблемы с инструментальным обследованием зданий (на обследование выделили 400 млн рублей налогоплательщиков, а в итоге нашли только одно аварийное здание), отсутствие маневренного фонда — и все это на фоне повышенного градуса социального напряжения. Итогом стало сначала купирование программы — в посткризисный 2015 год программу сначала сократили с 30 до 9 млрд рублей, а в 2016 году и вовсе заморозили. При этом на тот момент глава КЭПСП Елена Ульянова призналась, что территории выбрали «не очень удачно».

Как рассказали в комитете по строительству, закон не будет калькой тех попыток, что предпринимались городом ранее. Сначала в Северной Коломне, а потом, в планах — поквартальное расселение всего центра. «Сейчас внимание уделено именно зданиям-памятникам, а значит эта история будет более «точечная», — рассказали в комитете, отметив, что конкретного перечня адресов под реконструкцию еще нет.

Впрочем, в тексте закона изначально заложены отступления от этого принципа. В частности, там говорится, что здания не-памятники все-таки могут быть включены в перечень в ряде случаев. Например, если они находятся на одном земельном участке с памятником или «в непосредственной близости к ним, и установлена необходимость осуществления комплексного капитального ремонта, реставрации и благоустройства территории с целью создания композиционно завершенного пространства». Но возможно это только в случае, если площадь памятника занимает не менее 50% от совокупной площади объектов.

Кроме того, в проект могут быть втянуты и так называемые в законе «периферийные» объекты (рядовая, фоновая историческая застройка). В них можно будет создать хостелы, бизнес-центры или жилье. При этом помещения в хостелах могут предоставляться нанимателям из расселяемого дома, площади в бизнес-центре — бывшим собственникам нежилых помещений, жилые помещения — дадут переселенцам из коммуналок.

Согласно проекта закона, губернатор просит утвердить его не позже 1 июля 2019 года. С учетом большого количества вопросов у самих смольнинских комитетов, общественных и депутатских обсуждений, ждать его раньше 2020 года не стоит.

Другие материалы по теме

X