жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Роман Сигитов: Раньше мало кто начинал строить жилье с маржой в 20%, сейчас это — ориентир

Генеральный директор Severin Development Роман Сигитов рассказал порталу Stroypuls.ru о том, почему ряд девелоперов не слишком ретиво заводят спецсчета в уполномоченных банках, что произойдет с качеством строительства после реформирования долевки и какое место в новых строительных реалиях отведено специализированным компаниям — техзаказчикам.

Роман Сигитов Severin DevelopmentНакануне в Петербурге и Ленобласти была приостановлена регистрация ДДУ почти в семи десятках жилых комплексах, в которых просрочка по передаче ключей составляет более 6 месяцев. Можно ли говорить о том, что для регионов, где задержки при строительстве жилья — вещь распространенная, эта новая норма 214 ФЗ вообще приведет к коллапсу на рынке?

— Безусловно, такая ситуация вызовет серьезную озабоченность застройщиков. Фактически, если продажи квартир будут заморожены, девелоперы лишатся зачастую единственного и последнего источника финансирования, а завершение строительства будет под вопросом. Финансирование из средств регионального или федерального бюджета не выход из ситуации, так как ясно, что средств для достройки массово приостановленных проектов, допустивших просрочку, ни в областном, ни в федеральном бюджете нет.

Выступая накануне на конференции в Петербурге, замглавы Минстроя Никита Стасишин официально пообещал массовую приостановку регистрации ДДУ всем застройщикам страны, не оформившим спецсчета в уполномоченных банках. Почему застройщики тянут с этой процедурой? Есть ли какие-то сложности в общении с банками?

— Процесс перехода на спецсчета у всех девелоперов обстоит по-разному. Застройщики, которые успели получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года и создали для себя запас проектов, больших проблем с открытием счетов не испытывают. Кроме того, банки предлагают им упрощенный вариант контроля. Девелоперы, которые только будут получать разрешения на строительство, тянут с переходом на новые правила, поскольку не отвечают требованиям федерального закона и не располагают необходимыми финансовыми ресурсами.

Единственными заинтересованными в открытии спецсчетов являются сами банки – со своей стороны они способствуют тому, чтобы переход к работе по новым правилам был плавным и беспроблемным для обеих сторон.

Правительство уже объявило о повышении взносов в Фонд защиты дольщиков до 6%. С учетом всех произошедших нововведений — каков может быть итоговый рост квадратного метра с июля 2019 года?

— Повышение отчислений для застройщиков связано, прежде всего, с желанием правительства подтолкнуть девелоперов к скорому переходу на эскроу-счета. Увеличение ставки, пусть даже и постепенное, с нынешних 1,2% до отметки в 6% в 2019 году является чрезмерным, даже для самых крупных игроков рынка. Очевидно, все дополнительные финансовые издержки застройки лягут на плечи покупателя: по мере того, как рынок будет «освобождаться» от мелких застройщиков, а также недвижимости, построенной до принятия ужесточенных законодательных нововведений, средняя цена квадратного метра будет только расти.

Какова маржинальность жилищного девелопмента? Есть ли некая психологическая отметка (5-8%?), когда заниматься этим бизнесом становится невыгодно?

— В текущих экономических условиях застройщики вынуждены забыть о таком понятии, как сверхприбыль. 20-35% прибыли для многих девелоперов стали ориентиром, тогда как до 2014 года маржинальность девелопмента составляла 30-50%

Какова вероятность того, что предметом экономии станет качество строительства? Или некачественные проекты будут вытесняться самим рынком?

— При проектировании жилья важно выполнить два условия – высокое качество строительства и демократичная ценовая политика, чтобы потребитель, который еще вчера рассчитывал на скромный вариант, мог купить квартиру с характеристиками более высокого класса. Приобретать некачественное жилье никто не будет: такая недвижимость просто «застынет».

Согласно нововведениям состав участников, вовлеченных в процесс долевого строительства, выглядит следующим образом: Фонд, гарантирующий права вкладчиков, банки, контролирующие правильность расходования средств, и застройщики. А кто контролирует качество строительства в новых реалиях?

— Качество строительства должны контролировать специализированные компании, осуществляющие функции технического заказчика или строительного контроля. Однако данные лица отсутствуют в правовом регулировании, что представляет собой законодательный пробел. Цена ошибок и некачественного оказания услуг строительного контроля и управления строительством очень высока, а в отношении многоквартирных домов, возводимых с привлечением денежных средств граждан, особенно. Своевременное выявление несоответствий производимых строительных работ проектной документации, строительным нормам и правилам обеспечивает качество строительства, позволяет осуществить проект в планируемые сроки и избежать дополнительных затрат на устранение дефектов. Контроль целевого расходования средств граждан на финансирование строительства, соответствия объемов и стоимости фактически выполненных и подлежащих оплате работ, осуществляемый независимым строительным контролем (техническим заказчиком) на постоянной основе непосредственно на площадке строительства, является более показательным и действенным инструментом контроля за целевым использованием средств Фонда, нежели отчеты застройщика, которому предоставлены средства Фонда.

В сфере долевого строительства разумно поступить аналогичным образом и в дополнение к «специализированным застройщикам и банкам» законодательно закрепить институт независимого технического (строительного) контроля – «специализированных высококвалифицированных инженерно-строительных экспертных организаций (ИСЭО)», обладающих соответствующими кадровыми и финансовыми ресурсами для выполнения задач контроля и управления строительством объектов недвижимости, имеющих особый правовой статус и специфику финансирования. Как предъявлять требования к ним касательно опыта работы, уровня собственного капитала, наличия квалифицированных кадров и т.д. – в форме аккредитации при Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства или Минстрое – можно и нужно обсуждать. Но то, что такой институт необходим, у меня лично сомнений не вызывает, только так можно обеспечить действительно высокий уровень защиты прав граждан и контроль целевого использования средств Фонда.

Каковы перспективы fee-developmenta в новых условиях, когда застройщик-заказчик рискует не своими средствами? Станет ли сложнее искать и договариваться с инвесторами?

— Проекты fee-developmenta застройщикам, в принципе, привлекательны, но говорить о какой-либо массовой заинтересованности не приходится. То, насколько сложен будет поиск инвесторов, зависит от условий вхождения в проект и вознаграждения fee-девелопера. Это может быть комбинированное вознаграждение, состоящие из фиксированной оплаты, процента от бюджета проекта, процента от продаж, или success fee.

Другие материалы по теме

X