Актуальное

Рынок апартаментов — от экспансии к самоочищению

Эксперты предрекают рынку апартаментов славное будущее, активно развивающийся сегмент вырос в этом году в полтора раза и останавливаться не собирается — рынок спокойно может «переварить» не менее 150 тыс. номеров-квартир. При этом участники рынка уверены, что успешными будут далеко не все проекты. Секреты доходности – в профессиональном управлении, а «псевдожилье» отсеется в высоконкурентной среде.

По данным Colliers International,  сейчас в Петербурге насчитывается 35 апарт-отелей разной степени готовности (в расчет не берутся апартаменты в составе жилых комплексов). Из них 17 комплексов, общим количеством 4 900 апартаментов, уже построены, другие 18 апарт-отелей (11 900 юнитов) – на этапе строительства. В двух из построенных комплексов – Docklands и Salut! – реализуются новые очереди.

В городе есть 6 функционирующих сервисных апарт-отелей совокупным количеством 3 380 юнитов. Процедуру обязательной классификации прошли все из них, при этом пять комплексов сертифицировали не весь номерной фонд, а лишь определенную его часть. Согласно заявленным срокам строительства проектов, к концу 2020 года рынок пополнится ещё на 9 000 юнитов.

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что пиковый объем выхода новых объектов формата «апартаменты» пришелся на 2017 год, когда было выведено более 200 тыс. кв. м – это 8 новых комплексов и очереди уже реализуемых проектов.

По информации NAI Becar, по сравнению со вторым кварталом 2018 года в третьем квартале рынок сертифицированных апартаментов в СПб вырос на 20%, несертифицированных – на 5%, и это существенный прирост.

«Это около 800 новых сертифицированных апартаментов в продаже и около 700 – несертифицированных. Общий прирост по всем видам и форматам апартаментов составил 132% — «Интуит», «Корабли», «Авеню-апарт» и другие. С такими темпами роста рынку придется как-то справляться, — отмечает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. — Сейчас в сегмент апартаментов активно пошли жилые девелоперы. Лидера по-прежнему два – Becar Asset Management и «Пионер».

По данным NAI Becar, в 2017 году объем предложения увеличился на 93% по сравнению с объемом предложения в 2016 году. Сервисные апартаменты, по подсчетам экспертов, занимают около 65% предложения и их доля будет расти. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, в первом квартале 2018 года объем предложения выше первого квартала 2017 года на 21%. «По итогам 2018 года мы ожидаем еще более убедительные цифры», — говорит генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса VALO) и со-председатель ЭС РГУД по апартаментам Константин Сторожев.

Особенности проекта

Существует мнение, что строительство апартаментов обходится дешевле, чем классического варианта жилой недвижимости. Эксперты уверяют — все ровным счетом наоборот — строительство настоящего апарт-отеля обойдется застройщику ощутимо дороже жилья.

«Это связано с такими особенностями проектирования, как необходимость совершенных планировочных и инфраструктурных решений, — говорит Константин Сторожев. — В качественном проекте апарт-комплекса, например, маршруты персонала и гостей не должны пересекаться. Для апарт-отеля нужно спроектировать зону лобби, большое количество помещений технического назначения. Здесь нужно соблюсти очень строгие требования к инженерному обеспечению и безопасности. Таким образом, продаваемой площади получается гораздо меньше, чем в любом жилом комплексе».

«Есть и некоторые юридические тонкости, так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Соответственно, в обязанности застройщика не входит строительство социальной инфраструктуры – но только в случае если, в апартаментах менее 10% площадей предназначены для приготовления пищи», — говорит Ольга Трошева.

«Значительная часть комплексов заявленных как апарт-отели, является на самом деле «псевдо-жильем», — объясняет генеральный директор ООО «Вало Сервис». — По экспертным оценкам, эта цифра доходит до 50%. Это объекты без социальной и транспортной инфраструктуры, без гостиничных технологий и компетентных управляющих компаний. Действительно, реализация таких проектов позволяет сэкономить, но апарт-отелями их называть неверно. И арендатор, и инвестор получают комнату в общежитии. В итоге, первый редко остается доволен уровнем жизни, а второй – не получает обещанной доходности».

Сертифицировать по классу

Сейчас утвержденной всеми участниками рынка и государством классификации апарт-отелей не существует. Группа Becar продвигает эту тему на разных уровнях: в Госдуме, на уровне бизнес-ассоциаций, в общении с участниками рынка, но пока общего мнения нет.

Рынок только на пути к пониманию того, как классифицировать и сертифицировать апартаменты. «В аналитических отчетах NAI Becar мы начинаем разделять эти понятия, включать апарт-отели в статистику гостиничной отрасли, апартаменты разделять на сертифицированные и несертифицированные, четко называем последние псевдожильем, а прошедшие сертификацию оцениваем как средства размещения, но пока отдельно, — говорит Ольга Шарыгина. — И уж, конечно, никакой из этих форматов мы не рассматриваем в контексте рынка строящегося жилья, так как это абсолютно разные рынки. По причине такого принципиального разделения и даже дробления форматов ответить на вопрос о доле рынка очень сложно».

Для сдачи апартамента в аренду необходимо пройти процедуру классификации. Как объясняет Константин Сторожев, она проводится в три этапа. Сначала объект в целом проверяется на соответствие требованиям, затем УК на наличие профессионально обученного персонала и отстроенных бизнес-процессов и только потом проверяют юниты. Кроме того, УК до открытия должна получить паспорт безопасности объекта, в котором, помимо прочего, на управляющую компанию возлагается ответственность за эту самую безопасность. Все требования к апарт-отелям указаны в приказе Минкульта № 1215 – экспертная оценка соответствия номеров, персонала, оборудования отеля установленным критериям для разных категорий «звездности».

Отстроиться от жилья

По мнению экспертов Colliers International, проживание в апарт-отелях предполагает среднесрочное и долгосрочное размещение, поэтому основным отличием апарт-отеля перед классической гостиницей являются наличие кухни и обеденной зоны в каждом номере, набор бытовой техники, а также увеличенные размеры апартаментов по сравнению с гостиничными номерами. Тарифы на размещение в апарт-отелях в среднем на 20-40% дешевле тарифов в гостиницах аналогичного класса звездности, а при длительной аренде можно получить хорошие скидки.

К недостаткам апарт-отелей можно отнести ограниченный набор услуг и инфраструктуры в комплексе. Как правило, в апарт-отелях такие услуги, как room service, услуги прачечной, бизнес-центра являются опциональными и не включены в тариф за проживание. В целом, можно сказать, что апарт-отели, с одной стороны, конкурируют с рынком аренды жилья, выводя его из теневого формата, с другой — с гостиницами, за гостя, приезжающего в Петербург на срок от трех дней и более.

По мнению Ольги Шарыгиной, несертифицированные апартаменты от жилья отличаются мало – назначением участка, на котором строятся, нюансами налогообложения, коммунальными платежами и прочим – это именно те критерии, по которым воюет бизнес с властями. Сертифицированные апартаменты и апарт-отели отличаются от жилья тем же, чем отличается от жилого дома обычная гостиница.

Илья Андреев, управляющий партнер УК Zenith PM, считает, что сейчас на рынке существует три формата апарт-отелей. Первый тип – это те апарты, которые работают исключительно в формате гостиницы, находятся под управлением профессионального отельного оператора и конкурируют исключительно с гостиницами. Их доля на гостиничном рынке пока невелика — 5%.

Второй тип – все остальные апарт-отели – это некий микс из апартаментов, в которых живут сами собственники, и которые сдаются в долгосрочную аренду. Последние по факту работают на рынке жилой аренды. Но с учетом объема аренды в Петербурга, доля даже таких апартаментов в общем объеме рынка тоже невелика, менее 5% на сегодня. Хотя она постоянно растет.

Третий тип – это псевдожилье, апартаменты, которые по факту являются жильем.

Управление – за профессионалами

Все эксперты сходятся во мнении, что только профессиональное управление апарт-отелями или апартаментами может гарантировать доход.

Илья Андреев называет ключевые параметры управляющих компаний. Первое — компания, управляющая апарт-отелем, занимается глобальным управлением номерным фондом. Она не ищет постояльцев на какой-то конкретный апартамент или номер. Она предлагает по всем своим каналам определенный номерной фонд в конкретных категориях (студия, люкс), за счет этого принципиально возрастает эффективность привлечения гостей и появляется возможность работать с туроператорами и группами, что очень важно для заполняемости отеля.

Второе отличие в том, что комплексный подход с точки зрения затрат на управление, таких как: заселение гостей, уборка номеров, контроль за использованием номерного фонда, наполнение номерного фонда необходимыми расходными материалами. Эти и иные затраты становятся более эффективными, то есть более низкими в расчете на один номер, чем если бы собственник сдавал его сам.

Есть еще и формальная сторона вопроса: регистрация пребывающих гостей в УФМС. Все формальные вопросы управляющая компания берет на себя.

Инвестиционная привлекательность

Банкиры отмечают, что интерес инвесторов от жилой недвижимости смещается к апарт-отелям, причем как со стороны крупных игроков (компании), так и мелких (физические лица). По словам управляющей филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Марии Батталовой, к ним приходят клиенты, которые покупают по 9-10 апартаментов с целью инвестиций.

«Все зависит от того, о каком объекте мы говорим, — считает Илья Андреев. — Если это классический вариант апарт-отеля, то доходность составляет от 11 до 15% годовых, если мы говорим о 5 млн рублей, то это порядка 600-700 тыс рублей в год. Этот сегмент очень интересен частным инвесторам и тем, кто хочет сохранить свои накопления.

Если говорить о крупных профессиональных инвесторах, то сегмент апарт-отелей для них перспективен. Единственное, что сейчас ограничивает их интерес, это законодательная неопределённость статуса апартаментов и отсутствие регулирования этого сегмента недвижимости».

«Покупка апартаментов в качественном проекте – это готовый бизнес с различными доходными программами. Смысл заключается в следующем: можно получать доход, просто инвестируя в гостиничный бизнес. Не нужно привлекать арендаторов, следить за их въездами/выездами, заниматься уборкой жилья – все эти заботы на плечах управляющей компании, — так считает Константин Сторожев. — Еще одно преимущество инвестиций в апартаменты – это значительный рост капитализации».

По мнению Ольги Шарыгиной, оптимизм девелоперов слишком велик. Реально обеспечить высокую доходность больших объектов для крупных инвесторов смогут далеко не все: гарантом может стать только профессиональная управляющая компания с успешным опытом реализации аналогичных проектов, которая займется их эксплуатацией, заполняемостью. В противном случае года через два-три рынок обещаний не совпадет с рынком ожиданий, и формат рискует потерять доверие покупателя.

Ёмкость рынка

«С точки зрения именно отельного сегмента, можно смело вводить в эксплуатацию еще порядка 10-15 тыс. номеров. Они будут востребованы, заполнены и успешно работать на отельном рынке. Если мы говорим об апартаментах в сегменте арендного жилья, то емкость этого рынка в разы больше, не менее 150 тыс. номеров», — считает Илья Андреев.

Среди условий успеха он называет внесение изменений в действующее законодательство. «Тут важно попытаться разумными методами (все, что делается сейчас в попытках зарегулировать апартаменты – таковым не является) узаконить апартаменты на российском рынке недвижимости, придать определённость их статусу», — говорит Андреев.

Напомним, приравнять апартаменты к жилью Минстрой РФ хочет с 2016 года и в этом году даже внес в Госдуму соответствующий законопроект. Однако в последних числах октября инициатива была экстренно отозвана из парламента, поскольку «не учитывала мнение всех участников процесса».

Полную версию материала читайте в следующем выпуске журнала «Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области» в декабре.

Елена Владимирова

Другие материалы по теме