Актуальное

«Они перестали нас бояться»: Застройщики ждут новую волну исков по неустойкам

Сложная экономическая ситуация и радикальное изменение закона о долевом строительстве ведут к срыву сроков возведения жилья по стране, а за ним пойдет вал исков от участников долевого строительства, полагают эксперты и участники рынка. Чтобы выжить между жестоким законом и еще более жестоким потребителем строителям придется учиться договариваться с дольщиком и воевать с теневым рынком посредников-юристов.

По данным единого реестра застройщиков (ЕРЗ) по стране снежным комом растут объемы жилищного строительства, вводимого с существенной задержкой. Если в 2016 году процент своевременного введенного жилья составлял по стране составлял почти 59%, в 2017 году он упал до 46%, а за первое полугодие 2018 всего 25% строящихся домов были введены вовремя. «Чаще всего, за просрочкой стоят вполне объективные причины, что, правда, не умаляет права граждан обращаться за защитой своих прав по 214 ФЗ», — заявил в ходе делового завтрака конкурса «Доверие потребителя» сопредседатель оргкомитета конкурса Олег Островский. При этом он отметил, что при малейшем намеке на срыв сроков сегодня сразу же включаются механизмы и активируются группы интересов, которые сами застройщики называют «потребительским экстремизмом». «Потребительский экстремизм явно препятствует завершению строительства домов. Термин это не правовой — его нет, его определяет каждый для себя. Но в общем целом это не вполне законные действия потребителей или их посредников, которые направлены на достижение прибыли и нанесение ущерба застройщикам, — говорит эксперт. — Мы знаем две главные причины проявления потребительского экстремизма — это нарушение сроков строительства и претензии к качеству строительства. Это те вещи, которые оказываются поводами для длительных и болезненных для застройщиков судебных разбирательств».

У присутствующих девелоперов уважительные причины не вводить дома в срок, конечно же, нашлись. Например, Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест», рассказала, что по одному из комплексов компании была сильная задержка с решением вопроса подключения к инженерным сетям. И через год с момента начала строительства в компании понимали, что в заявленные сроки не укладываются. «В этот момент мы ко всем дольщикам обратились с намерением урегулировать вопрос — либо заключать допсоглашение, либо предлагали переехать в другие объекты с более ранним сроком сдачи. Искали варианты, — повествует топ-менеджер. — Мы столкнулись с тем, что 98% потребителей ситуацию понимают, входят в положение, оценили факт предупреждения с нашей стороны. Но всегда есть дольщики, которые отвечают отказом на любое предложение. При этом расторгать договор они отказались — уже тогда они воспринимали свой договор долевого участия как возможность заработать денег». По ее словам, около 80% договоров, по которым есть просрочка, у компании не доходят до суда. Удается договориться, поскольку в этом случае компания говорит об адекватных дольщиках, цель которых — квартира. «Однако здесь нет никакого универсального механизма как вести себя с клиентами, только упорная индивидуальная работа с каждым дольщиком», — рассказала Малышева.

Глава компании «Мегалит» Александр Брега припомнил аналогичный случай — застройщик не мог ввести дом из-за бездействия «Ленэнерго» по подключению объекта к сети. Тогда с 90% дольщиков удалось разойтись миром, однако те, кто дошел до суда, стрясли с застройщика «за всю компанию».

Футбол остановил стройки

Генеральный директор ГК «Пионер» Санкт-Петербург Юрий Грудин вспомнил, что многие стройки этим летом просто встали — на время Чемпионата мира-2018 действовал запрет на грузовые перевозки в городской черте, что замораживало перевозку бетона на стройплощадки и также повлияло на сроки строительства многих жилых комплексов. И вроде как не по своей вине к застройщику полетят иски, причем сама судебная практика неоднозначна. Многие дольщики подают в суд по месту прописки. «А решения, скажем, судов по Северо-Кавказскому округу могут сильно удивить застройщиков, оттуда часто прилетают штрафы и пени размером еще с одну квартиру», — рассказал Грудин. По его словам, в принципе судебная практика в последнее время изменилась — все больше решений выносится в пользу дольщиков и все меньше сокращается выплата по ст. 333 ГК РФ. «При этом нужно понимать, что экономика жилищного девелопмента очень хрупка сегодня, если по проекту удовлетворить хотя бы 10-20% исков, то экономика проекта рухнет, он перестанет быть рентабельным», — разводит руками топ-менеджер.

Историю воскрешения из пепла поведала Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1, некогда самого «проблемного» застройщика Петербурга. По ее словам, без федеральной поддержки и иных преференций компании удалось выкарабкаться практически из предбанкротного состояния. На прошлой неделе компания закрыла кредитные задолженности перед банками, накопили собственную ресурсную базу и избавились от долговой нагрузки. Сейчас компания выполняет «практически все обязательства перед дольщиками в срок». Руку помощи в сложной ситуации оказали партнеры, подрядчики, другие застройщики (потому что не пиарили по-черному). «Главная благодарность, конечно, нашим дольщикам — они в трудные годы могли бы с легкостью нас похоронить, но они проявили то, что я называют потребительским гуманизмом. Мы, в свою очередь, шли по пути «открытых рук» — показывали дольщикам ход строительства, водили экскурсии, предоставляли план-отчеты ежемесячно, разбирались с исполнительными листами, — говорит Калашникова. — Дольщик не обязан понимать затруднения застройщика, но если ты говоришь с ним, если строишь диалог, если показываешь заинтересованность в нем, он пойдет навстречу».

Юристы-хищники

С содроганием девелоперы наблюдают растущий рынок юристов-посредников, которые предлагают услуги по взысканию неустойки, представляя интересы дольщиков в судах. Процесс настолько поставлен на поток, что на это поприще идут даже далекие от недвижимости юристы, компании плодятся в геометрической прогрессии. Сейчас это уже отдельный многомиллионный паразитирующий бизнес. «Мы все помним пример «Дальпитерстроя» со взысканием неустойки размером с квартиру, думаю, что в интересах большинства дольщиков, застройщик должен более аккуратно и, с другой стороны, жестко прописывать эти пункты в договорах», — говорит Надежда Калашникова.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов понастальгировал по славным лихим временам зарождения рынка: «Почему происходит ситуация, когда покупатель идет на поводу у юридических посредников-рвачей? Потому что сегодняшний дольщик перестал нас бояться. Перестал бояться того, что он не получит квартиру. Мы настолько приучили сегодня клиента, что рынок на 95% наполнен добросовестными застройщиками, что человек знает, что даже с отсрочкой, но он получит квартиру. А можно получить и кое-что сверх того. Они перестали бояться, что своими исками они ухудшат положение застройщика, дом не достроят и эти активисты окажутся ни с чем».

Многие компании пытаются бороться с юристами-дизрапторами, но проверенного оружия в этой борьбе ни у кого нет. «Можно попробовать зайти через налоговую, ведь никто не платит НДФЛ с этих неустоек, а сами схемы договоров с этими юристами — вообще полулегальные схемы», — рассказал Stroypuls.ru один из присутствующих топ-менеджеров. «Но бороться с ними становится все труднее. Например ситуация — дом только начинает строиться, а под него уже создается группа юридических услуг с предложением о взыскании просрочки. Естественно, у будущих жильцов сразу возникает подсознательный негатив, страх остаться без квартиры», — говорит еще один собеседник.

Впрочем, как рассказали в Комитете по строительству, некоторые компании стараются не доводить до предела. Stroypuls.ru уже сообщал, что по четырем десяткам городских жилых комплексов комитет отправил уведомление в Росреестр о запрете на регистрацию ДДУ. По словам Светланы Пчелкиной, начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству, чтобы преодолеть этот запрет на регистрацию при просрочке, многие компании идут на то, чтобы добровольно и сразу выплатить дольщику всю неустойку за 6 месяцев и подписать допсоглашение — просто, чтобы иметь возможность дораспродать площади. Либо же площади продаются юридическим лицам, но это менее популярный ход.

По словам Пчелкиной, пока уговорить всех дольщиков на допсоглашение удалось только одной компании из списка. Ее чиновница не назвала.

Другие материалы по теме