жк днепропетровская 37 квартиры 4.4

Смольный снова давит на апарты

Правительство Петербурга официально предостерегло граждан от покупки «квартир» в апарт-отелях: прописки, мол, нет никакой, льгот не будет и налоги выше. Это уже не первый раз, когда Смольный пытается сдержать бурный рост сегмента — грозит отменить налоговые льготы и отрезать куски земли под инфраструктуру.

Вертикаль
Фото: NAI Becar

Служба Госстройнадзора, «проведя анализ поступающей в ведомство информации, посчитала необходимым» предостеречь петербуржцев от покупки апартаментов. В ведомстве напомнили, что по закону апартаменты — не что иное, как разновидность номера в гостинице для временного пребывания граждан, по закону такое имущество облагается налогом большим, чем налог на жилую квартиру.

«Апартаменты не предназначены для постоянного проживания, поэтому регистрация по месту жительства невозможна. Отсутствие прописки лишает граждан права на региональные социальные гарантии и льготы (например, пособие по рождению ребенка, льготы инвалидам и пенсионерам и так далее). Кроме этого, оплата коммунальных услуг будет больше, чем оплата за ЖКУ в квартире, — уточняют в Госстройнадзоре. — В связи с вышеперечисленным Служба рекомендует гражданам при рассмотрении возможности покупки квартиры обращать внимание на разрешение на строительство, информацию о котором можно проверить на официальном сайте надзорного ведомства. По информации ряда информационных порталов под видом квартиры предлагается приобрести апартаменты. Граждане должны быть осведомлены о том, что приобретаемая квартира располагается в жилом комплексе, который строится на основании разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, а не гостиницы или апарт-отеля».

Отметим, что это уже не первый выпад публичной стороны в адрес апартаментов и апарт-отелей. Причем, судя по всему, в Смольном не особо хотят разбираться чем сервисные апартаменты отличаются от псевдо-жилья.

Так, первый раунд противостояния берет начало еще в 2014 году, когда ГК «Пионер» на участке юго-западнее пересечения Приморского шоссе и Спортивной улицы в Зеленогорске. начала строить «многофункциональный и оздоровительный центр», привлекая деньги дольщиков. Проверка определила, что медцентр по факту представляет собой жилой комплекс «Комаровский берег» с Medical & Wellness центром. КУГИ тогда тоже предостерегал дольщиков: «проектом строительства данного комплекса возведение загородных жилых домов и иных объектов жилого назначения не предусмотрено». Однако суды Смольный проиграл, а всего четыре года спустя жилую здравницу торжественно открывал на тот момент губернатор Георгий Полтавченко, фактически легитимизировав объект.

Похожая история была и с жилым комплексом на месте пансионата Дюны на берегу залива от Seven Suns Development. В 2015 году Служба Госстройнадзора вдруг обнаружила, что на вместо «санаторно-курортного учреждения» застройщик строит 19 пяти-шестиэтажных корпусов на 185 тыс. кв. м недвижимости. Тогда Служба разослала письма в Следственный отдел по Курортному району ГСУ СК, прокурору Курортного района и в петербургское УФАС с просьбой «обратить внимание на застройщика Seven Suns Development и его жилой комплекс «Светлый мир «Внутри». При том, что «Дюны» находятся в рекреационной зоне и строить там можно только объекты туризма, санатории, гостиницы и дачи, но не жилье, дошло до смешного: на место выехали на тот момент глава администрации Курортного района Алексей Куимов и экс-руководитель службы Госстройнадзора Леонид Кулаков. Им прямо на месте предложили купить «квартиру у моря». Сейчас полноценное жилье с видом на акваторию вовсю строится, однако к застройщику есть вопросы у Промсвязьбанка, финансового партнера проекта.

Новый виток борьбы с разрастающимся форматом пришелся на 2017 год. Тогда, после рассмотрения на инвестиционном совете проекта «Территория спорта» от Plaza Lotus Group Михаила Зингаревича, резко высказался глава КГА Владимир Григорьев. Он публично заявил, что росту инфраструктурно не обеспеченной застройки по видом апартаментов пора положить конец. Григорьев и его начальник, вице-губернатор Игорь Албин разработали поправки в ПЗЗ, в соответствии с которыми девелоперы апартаментов должны резервировать не менее 25% участка под создание социально значимых объектов. Это, правда, не обязательно должны быть детсады и школы. Правило касалось объектов, в которых насчитают больше 10% апартов с кухнями. Не исключено, что выпад главного зодчего был инспирирован строительным лобби. Участники рынка не совсем взяли в толк, почему они со своими жилыми проектами должны «сбрасываться» на социальные объекты, а строящий через дорогу девелопер апартаментов — нет. Не по-товарищески. 

К слову, та же компания Зингаревичей сыграла злую шутку со всем сегментом — налоговых льгот могут лишить всех без исключения девелоперов апартаментов. В данный момент Смольный рассматривает возможность предоставить льготы бизнесменам, которые вложат в период 2019 – 2023 годов более 500 млн рублей в строительство отелей 3 и 4 звезды (общим номерным фондом более 150 юнитов). Однако в дело снова вмешался главный апартоборец Владимир Григорьев, который отметил, что строители апарт-отелей, маскирующихся под жилье, этих льгот не заслуживают. В пример главный архитектор привел совместный проект «Новые территории девелопмент» братьев Зингаревичей и экс-главы Комитета по строительству Вячеслава Семененко (проект KORABLI). Чиновник заметил, что проект заявлен как гостиница, а на сайте юниты продаются как жилые квартиры. К слову, врио губернатора Александр Беглов с архитектором согласился.

Настороженное отношение к сегменту апартаментов объясняется низкой проработанностью законодательной базы, которая регулирует этот формат, уверен Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер».

«Сейчас вокруг апартаментов сохраняется много негатива и предрассудков, так как само понятие до сих пор не имеет единой трактовки, его границы размыты.  Когда мы только выводили на рынок первый апарт-отель сети YE’S, мы уделяли особое внимание разъяснительной работе с покупателями. Перед заключением сделки подробно рассказывали об основных отличиях между квартирой и апартаментами. Только таким образом можно было дистанцироваться от тех проектов, в составе которых апартаменты появляются как псевдо жилье», — говорит эксперт.

По его словам, задача девелоперов – четко доносить до покупателя особенности приобретаемой недвижимости, которая пока остается новым форматом, несмотря на растущее число проектов. «Разъяснения со стороны органов власти также полезны, но более действенным методом стало бы  регулирование  нормативного поля в сегменте апартаментов. К сожалению, все выдвигаемые как на федеральном, так и на региональном уровне инициативы пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов,  то время как формат давно нуждается в более детальном сегментировании», — добавил господин Коган.

«Наши законодатели и Смольный в частности никогда лояльно не относились к данному сегменту, и им безусловно не нравится его развитие и бум, который сейчас происходит, — считает Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management. — Думаю, что отчасти это попытка остудить ситуацию на рынке».

По ее словам, людей, которые не разбираются в этом сегменте и в различиях между апартаментами и квартирами, подобные заявления могут остановить и направить их деньги в сторону строителей жилой недвижимости, которые сейчас переживают не самые лучше времена.

Эксперт уверена, что ключевым фактором должна быть разработка классификации. В этом документе необходимо четко разделить и ввести критерии апартаментов, которые являются понятным гостиничным продуктом и апартаментов, которые являются жильем. «Крайне важно закрепить нормальные и единые для всей отрасли понятия и названия, чтобы люди не путали форматы и не думали, что апарт-отель и апартаменты это одно и тоже. Пока же многие люди, в том числе и в Смольном, считают их единым продуктом только потому что, условно говоря, и там, и там есть маленькая кухонная плитка», — иронизирует госпожа Шарыгина.- Если бы не было сложностей с изменением назначения земельных участков, если бы не было таких критериев по социальной нагрузке, когда девелоперы страдают от того, что созданная ими инфраструктура не выкупается или этот процесс растягивается на 3-5 лет, то не было бы сейчас этих историй с апартаментами в формате псевдожилья. Сейчас же мы по сути решаем следствие тех законодательных проблем, которые возникли на более ранних этапах».

Справка:

По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас в продаже в Петербурге находится более 640 тыс. кв. м строящихся апарт-комплексов. На рынке — взрывной спрос. Этот показатель за За три квартала 2018 года превысил данные по 2017 году на 74% (реализовано 3,1 тыс. юнитов). Более того, до конца года в продажу выведут 7 новых апарт-отелей на 116 тыс. кв. м.

Другие материалы по теме

X