жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Потребитель потерян

Жители 92% многоквартирных домов Петербурга сделали свой выбор, остановившись на одном из способов управления домом. Под патронажем управляющих компаний – с государственным и частным капиталом – оказалось около 70% жилищного фонда. В 4,3 тыс. многоэтажек созданы ТСЖ и ЖСК. 9 домов предпочли непосредственный способ управления.

При этом все участники рынка вынуждены решать одинаковые, в большинстве отнюдь не рыночные проблемы. Это взаимоотношения с предприятиями-монополистами, нехватка квалифицированных кадров и высокие тарифы на коммунальные услуги.

Черные дыры законодательства

Кроме перечисленных проблем у ТСЖ, создаваемых в процессе долевого строительства, все чаще возникают конфликтные ситуации с застройщиками. Причина – разночтения в Жилищном кодексе РФ.

– Статья 139 Жилищного кодекса РФ допускает создание ТСЖ на этапе строительства, а статья 143 разрешает регистрацию ТСЖ только по решению собственников жилья, что противоречит одно другому, – говорит председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК Марина АКИМОВА.

По словам начальника управления Жилищного комитета Дениса ШАБУРОВА, «будущие собственники вправе создать ТСЖ. Они собираются, принимают соответствующее решение, после чего идут регистрировать ТСЖ в налоговой инспекции. Но своим полноценным правом они воспользоваться могут только тогда, когда получат документы о праве собственности. Иначе это будет противоречить положениям ЖК. Согласно закону № 72 РФ «О ТСЖ» право создания ТСЖ оставалось за застройщиком. Вероятно, с той поры пошло, что требование акта приема дома в эксплуатацию госкомиссией подписывается ТСЖ».

По мнению Дениса Шабурова, принимать дома могли бы и УК, которым предстоит в дальнейшем эксплуатировать здания.

– Парадокс заключается в том, что созданное ТСЖ до завершения строительства застройщик с легкостью может объявить нелегитимным, – утверждает председатель ТСЖ «Содружество» Алла ФРОЛОВА. – Застройщик обычно ссылается на то, что товарищество создавалось, когда дольщики еще не имели свидетельств о собственности на квартиры. В такую ситуацию попали жильцы дома № 73, корпус 1 по Бассейной улице. Дом построен, однако жильцы-собственники до сих пор не могут получить его в управление. Застройщик называет созданное ранее ТСЖ временным и отказывается передать документы, необходимые для его регистрации. Дом не эксплуатируется должным образом, ситуация с каждым днем накаляется. Уже более 2 лет жильцы отстаивают свое право в суде.

Между тем ТСЖ, созданное до ввода дома в эксплуатацию, позволяет будущим жильцам полноценно участвовать в приемке дома в эксплуатацию, приглашать независимых экспертов, чтобы объективно оценить качество строительства. В ситуации, когда множество зданий сдается коробкой, без элементарных удобств, это может заставить застройщиков хотя бы исполнять свои гарантийные обязательства.

Адвокат Александр ОСЕТИНСКИЙ, представляющий в суде интересы ТСЖ «Содружество», подтвердил, что наиболее сложные отношения у петербургских ТСЖ складываются именно с небольшими строительными компаниями. Пробелы в законодательстве, разумеется, не более чем повод. Настоящая причина конфликтов – деньги, которые образуются при нормальном сборе платежей с жителей домов и должны оставаться в распоряжении ТСЖ и УК.

– Крупные застройщики редко сопротивляются передаче домов в управление. В основном, это удел небольших игроков рынка. Они пытаются как можно дольше не выпускать из своих рук финансовые потоки. Отсюда затягивание процесса, судебные тяжбы, – считает адвокат Осетинский.

Создание ТСЖ в новых домах стало той лакмусовой бумажкой, которая выявила правовой вакуум, болезненный для потребителя: покупателя нового жилья и пользователя жилищно-коммунальных услуг. Очевидно, что самоорганизация будущих собственников необходима и для полноценной приемки дома от застройщика и для того, чтобы выбрать форму управления и эксплуатации будущего жилья.

Однако, когда дом начинает жить отдельной от застройщика жизнью, ТСЖ не всегда способно полноценно выполнять задачи управляющей компании. Управление жилым комплексом в наше время – достаточно сложная задача, требующая специальных навыков. Не зря жители многих домов, выбравшие формой управления товарищество собственников жилья, вспоминают булгаковскую фразу: «Боже, пропал калабуховский дом!».

– Прежде чем создавать ТСЖ в целях управления домом, собственникам квартир необходимо взвесить все «за» и «против», – говорит президент ООО «Городской центр коммунального сервиса» Геннадий МАЙОРОВ. – Многие вопросы, связанные с управлением домом, под силу решать только профессионалам.

Теоретически дом – это очень серьезный актив и может быть инструментом для извлечения прибыли. В частности, собственники могут делать это, используя в коммерческих целях подвалы и чердачные помещения, земельный участок и – в некоторых случаях – фасад. Прибыль от сдачи в аренду этих площадей – опять-таки теоретически – может облегчить им бремя содержания своего дома.

Однако практикой это не подтверждается. Все последние годы город последовательно лишает частных собственников этих возможностей, оставляя за собой право передавать в аренду чердаки и подвалы, решать вопрос о размещении наружной рекламы на фасадах и кровлях и предоставляя собственникам землю по урезу фундамента, без прилегающей территории. Таким образом, у ТСЖ изначально связаны руки, и любые улучшения в качестве содержания дома становятся возможны только за счет собственников квартир.

– Почти всегда суд выносит решения в пользу самостоятельной обособленности чердачных и подвальных помещений. А значит, они могут быть сданы в аренду и использованы в коммерческих целях третьими лицами, – говорит Марина Акимова. – Если суд поддерживает позицию города, значит, нужно обращаться в Конституционный суд, чтобы эта инстанция рассмотрела действующее законодательство, касающееся сдачи в аренду чердаков и подвалов.

Однако у ТСЖ не так много ресурсов для того, чтобы последовательно и профессионально отстаивать свои права. Это подтверждает тот факт, что за годы, прошедшие с принятия Жилищного кодекса, обозначенные проблемы практически не сдвинулись с мертвой точки.

Наталия Ловецкая

По данным, приведенным на круглом столе в АБН:

222 новых ТСЖ создано в 2008 г. в Санкт-Петербурге.

20% петербургского рынка управления жилой недвижимостью сегодня занимают ТСЖ и ЖСК.

Львиную долю рынка занимают 24 жилкомсервиса со 100%-м госкапиталом и 21 жилкомсервис с 20%-й долей участия города.

Другие материалы по теме

X