жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

«История» в эксплуатации

От 1800 до 2500 DM за кв. м

составляла стоимость реконструкции старых зданий в Германии.

От 3200 до 3800 DM за кв. м

составляла стоимость модернизации жилого дома.

В 2500–4000 DM за кв. м

обходилось в среднем новое строительство.

(По данным на начало 90-х годов XX века)

Многоликая приватизация

Корнями нынешнее состояние дел в ЖКХ восточной Европы и России уходит в 90-е годы, в период проведения приватизации на всем постсоветском пространстве. Именно тогда закладывались основы успеха или болезненного буксования реформ ЖКХ этих стран.

Показателен опыт бывшей ГДР. Правительство объединенной Германии вложило 8 млрд DM в реновацию старого фонда в восточной части страны и привело в порядок примерно 500 тыс. квартир. После этого людям предложили либо приватизировать квартиры, либо продать по 2 тыс. DM за кв. метр. Но приватизировано было только 5% квартир, поскольку в Германии очень распространена система аренды жилья.

Практическим примером немцы доказали, что сносить старые дома до фундамента нет необходимости. Если умело использовать энергосберегающие технологии, реконструировать, модернизировать сами здания, а затем эффективно использовать чердаки и подвалы, старые дома долго могут служить людям.

Возможно, инвесторы бы и предпочли реновации новое строительство, но немцы привыкли учиться на чужих ошибках. В западной Европе проблемой № 1 являются исторические центры, которые пустуют по вечерам и в выходные дни. Опасаясь, что из-за этого города могут потерять туристическую привлекательность, их власти вкладывают большие средства, чтобы люди снова переехали с окраин в центр.

Вариантная реконструкция

Затраты инвестиционных фондов и жилищных компаний (ЖК) на реконструкцию и модернизацию в Германии компенсировались ростом квартплаты, который составляет примерно 11% в год. Средства на капремонт не включаются в стоимость квартплаты для аккумуляции, как это принято в России. В Германии после принятия решения о реконструкции или модернизации дома составляется смета, которая согласовывается с квартиросъемщиком. Именно он оплачивает все работы за счет беспроцентной ссуды, выдаваемой ему государством на 10 лет, поскольку именно таков срок окупаемости проекта реновации. С этого момента и начинаются ежемесячные начисления платежей за произведенный капремонт. Возмещение из госбюджета стоимости капремонта ЖК, выполняющая за квартиросъемщика функции заказчика, получает только после экспертизы и согласования ПСД. Затем в течение 10 лет компания возвращает эти средства в бюджет за счет ежемесячных платежей квартиросъемщиков.

Схожий с российским путь приватизации жилого фонда прошла Прибалтика. Только сроки приватизации, выбор формы управления в странах Балтики были до предела сжаты, а их условия (особенно в Эстонии) исполнялись четко и жестко.

По данным экспертов ООО «Manutent Latvia», если латвийский дом в старом фонде стоит 100 лет, в него надо инвестировать 6 его начальных стоимостей.

Для ремонта жильцам старого фонда в Латвии государством предлагается брать кредит. В соседней Литве проблемы обновления жилья решают, существенно повышая плату за обслуживание домов.

Извилист наш путь

В отличие от восточной Европы в России стали приватизировать не дома, а отдельные квартиры в многоквартирных домах. Общей долевой собственностью в таком здании владеют все собственники, пропорционально площади их квартиры. Еще одно отличие не в нашу пользу – многократный перенос сроков приватизации и выбора способа управления. Сегодня собственниками квартир в многоквартирных домах Петербурга являются как непосредственно жители, так и город, который сдает квартиры жителям по договорам социального найма.

Разнообразие наблюдается и в сфере управления жилищным фондом. К 2009 году в Санкт-Петербурге сложилась следующая картина: менее 0,01% жилого фонда – в непосредственном управлении; на примерно 70% работают избранные собственниками управляющие компании (их на рынке более 90); около 14% управляется ТСЖ; около 8% – ЖСК; около 8% – УК, выбранными по конкурсу администрациями районов.

Реконструкция центра, включая ЖКХ, началась не так давно. Серьезные деньги на эти цели стали поступать с 2004 года. Бюджет Петербурга выделяет средства на первоочередной ремонт домов (кровель, чердаков, фасадов, инженерных коммуникаций и т. д.), с каждым годом увеличивая сумму этих отчислений. Финансирование, по словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Владимира ГАЙДЕЯ, распределяется пропорционально между ТСЖ, УК и ЖСК.

В какой-то степени проблема реновации старого фонда косвенно решается городскими программами «Фасады Петербурга», «Расселение коммунальных квартир в СПб», «Расселение ветхого и аварийного фонда».

С 2008 и до января 2011 года ТСЖ и ЖСК для капремонта могут воспользоваться средствами в виде субсидий из федерального Фонда реформирования ЖКХ.

Петербургу из Фонда досталось 8 млрд руб. Свою лепту в проект внес и региональный бюджет. Таким образом, резерв для Петербурга составил чуть больше 12 млрд рублей.

Чтобы воспользоваться этими средствами, ТСЖ или ЖСК на общем собрании должны принять 2/3 голосов решение о проведении капремонта. Обязательным условием бюджетного субсидирования является финансовое участие в проекте самих собственников, из расчета 95% вложений – из Фонда реформирования и бюджета СПб (78% к 22%) и 5% – средства собственников. Приоритетное право воспользоваться субсидией будет отдано домам с высокой технической изношенностью инженерных коммуникаций и конструкций.

Экономичное управление

Западный опыт, который применяется в Петербурге, ограничивается областью энергосберегающих технологий.

– В 2008 году, – рассказывает первый заместитель председателя жилищного комитета Владимир Гайдей, – мы вложили 1,5 млрд рублей бюджетных средств в приборы теплового учета. В 2009 году также планируем продолжить финансирование. Только в Адмиралтейском районе более 70% домов установили приборы учета. И, хотя в районе крайне изношены коммуникации, показатели расхода тепла в нем значительно ниже, чем, скажем, во Фрунзенском районе.

Помимо бюджетных, на эти цели используются и инвестиционные средства. В Жилищном комитете были разработаны лизинговые схемы, в которых участвуют банки, лизинговые компании, производители приборов учета. В результате их реализации жители получают приборы учета, а следовательно, экономят собственные денежные средства без дополнительных трат на сами приборы. Экономя на «тепле», ТСЖ, УК, ЖСК высвобождают средства, которые можно направить на содержание и ремонт дома.

Но, пожалуй, главное, чему нужно учиться у Запада, это процессу организации управления домами. Для этого у нас слишком велик недостаток грамотных кадров.

Наталия Ловецкая

Другие материалы по теме

X