жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Кто расселит коммуналки?

Коммуналки Петербурга, пережившие и эпоху военного коммунизма, и развитой социализм, оказались удивительно живучи. Борьбу с ними городские власти пытались вести еще при Хрущеве, однако и сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается от 120 до 150 тысяч коммуналок, что составляет 10–13 процентов от общего жилищного фонда.

В конце прошлого года правительством города была утверждена целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Петербурге». За последние десятилетия это, пожалуй, первая более-менее конкретная государственная программа по решению проблемы коммунального жилья.

Реализация программы рассчитана на период до 2016 года. Для этого из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено свыше 75 миллиардов рублей.

Город предлагает

Город предлагает стать участниками программы нанимателям и собственникам жилых помещений коммунальных квартир, подлежащих расселению. Разумеется, владельцы и арендаторы комнат должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Виды государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы:

– предоставление за счет средств бюджета Санкт-Петербурга социальных выплат (безвозмездно) для приобретения или строительства жилых помещений при условии, что в результате использования участниками программы социальных выплат коммунальная квартира становится отдельной;

– перераспределение жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах и жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга;

– передача участникам программы по договорам купли-продажи освободившихся жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах с применением понижающего коэффициента к рыночной стоимости;

– первоочередное оказание участникам программы видов государственного содействия, предусмотренных другими целевыми программами Санкт-Петербурга.

Какое жилье можно приобрести:

– отдельную квартиру на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга;

– отдельную квартиру на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие в строительстве) при готовности дома не менее 70 %;

– комнату или комнаты у соседей, если в результате такого приобретения квартира становится отдельной;

– свободную комнату (комнаты) государственного жилищного фонда в данной квартире, если в результате такого приобретения квартира становится отдельной.

Вариант 1

Жители коммунальной квартиры продают свои комнаты единственному покупателю (приобретателю всей квартиры), добавляют средства социальной выплаты и приобретают жилье на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Вариант 2

Житель коммунальной квартиры с использованием средств социальной выплаты приобретает комнату (комнаты) у соседа, и квартира становится отдельной.

Вариант 3

В случае если в коммунальной квартире имеется свободная комната (комнаты) государственного жилищного фонда или она высвобождается при улучшении жилищных условий соседа, семья, проживающая в этой квартире, может выкупить комнату (комнаты) государственного жилищного фонда с применением понижающего коэффициента. Скидка будет зависеть от срока нахождения на городской очереди по улучшению жилищных условий и может достигать до 70% от рыночной стоимости комнаты.

Специалисты сомневаются

Эксперты рынка недвижимости принятую программу оценивают весьма сдержанно. Основная сложность, по словам аналитиков, в том, что в законе отсутствуют механизмы его реализации.

По словам директора Петербургского союза строительных компаний почетного академика РАН Льва Каплана, «закон о расселении коммуналок в Санкт-Петербурге был принят только для галочки. Это чистый популизм… Этот закон плох, потому что в нем отсутствует как таковой механизм расселения коммуналок… Заявления властей о том, что человек после расселения будет жить рядом с домом или в том же районе – утопия. Этого никогда не будет в центральных районах города, так как застраивать его новыми домами нельзя, а расселять – некуда».

Глава администрации Центрального района Светлана Штукова считает, что, хотя горожан очень волнует программа расселения коммунальных квартир, многие зачастую даже не знают о том, что могут стать участниками программы. Между тем в Центральном районе подготовлены 10 вариантов расселения квартир в качестве пилотных проектов. Однако сейчас говорить о результатах пока преждевременно. Не раньше чем через полгода станет ясно, насколько жизнеспособна и эффективна городская программа.

Сомнение инвесторов вызывает то, что те, кто пожелал и смог уехать из коммунальных квартир, уже уехали. А большинство же оставшегося коммунального фонда составляют так называемые «проблемные адреса», в которых главным препятствием оказывается «человеческий фактор».

Нередко, имея комнату в центре города, люди категорически отказываются переезжать в квартиру на окраине, даже в новую. Кроме того, для «проблемных коммуналок» характерно аварийное состояние домов или отсутствие подобающих условий в квартирах. Такие коммуналки попросту не интересны для частных инвесторов.

Павел Созинов, председатель Комитета по работе с городскими программами Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, подтвердил, что интересных квартир, с точки зрения риелторов, становится все меньше и меньше. Если в центральных районах еще есть квартиры подходящие, то в депрессивных районах ситуация иная. В таких районах, как Адмиралтейский, Невский, остаются большие коммунальные квартиры, которые почти не имеют шансов на расселение. Многие обозначенные в программе территории не вызывают особенного интереса у инвесторов. Соответственно, расселение коммуналок спальных районов вызовет массу трудностей.

По оценке чиновников, квадратный метр жилья в Петербурге стоит 64 тыс. 660 рублей. На самом же деле цены растут каждый месяц, что автоматически сводит на нет цифры, заложенные для реализации программы.

Директор центра ипотечного кредитования и долевого строительства «ЭКОТОН» Светлана Денисова считает, что весьма показателен недавний петербургский опыт по расселению хрущевских кварталов. ЛЭК, «Петербургская недвижимость» уже предпринимали попытки по расселению целых кварталов. Ни один из них не увенчался особым успехом. Более или менее, сводясь как-то в ноль, девелоперские компании такие проекты оканчивали. Расселение – непредсказуемый результат работы при больших понесенных затратах.

Подавляющее большинство жителей коммуналок не имеют начального капитала, который необходим, чтобы улучшить свои жилищные условия в соответствии с положениями принятой программы.

Риелторы вносят поправки

Председатель Комитета по работе с городскими программами Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Павел Созинов:

– Совместно с представителями Жилищного комитета и ГУ «Горжилобмен» мы подробно обсудили алгоритм расселения коммунальных квартир, в котором были учтены и некоторые наши предложения. Например, очень важно, чтобы коммунальная квартира, информацию о которой риелторы или жильцы подают в жилищный отдел районной администрации или в ГУ «Горжилобмен» для включения ее в адресный перечень квартир, подлежащих расселению, оставалась закрепленной за этим риэлтором. В новой форме адресного перечня теперь может быть отражено, кто именно внес в него этот объект.

Сегодня разработано соглашение между ГУ «Горжилобмен» как оператором программы и риелтором, проводящим мониторинг по расселению коммунальных квартир. В соглашении обозначены права и обязанности риелторской компании. Риелторы настаивали на включении в адресный перечень для расселения те коммунальные квартиры, в которых проживают не только очередники. Такой подход позволит существенно расширить количество расселяемых квартир.

Серьезная проблема, с которой мы столкнемся в самое ближайшее время, – это элементарная нехватка квартир, необходимых для расселения коммуналок.

Первичный рынок в процессе расселения сегодня практически не может быть задействован в связи с тем, что условия предоставления квартир, прописанные в законе о расселении, слишком жесткие. Так, предполагается, что квартира должна приобретаться по договору об участии в долевом строительстве, а ее готовность – составлять 70%. Сейчас таких квартир просто нет. Во-первых, процент сделок по договорам долевого строительства очень невелик. Во-вторых, объектов жилой недвижимости на первичном рынке с готовностью 70% практически не бывает в листингах или цена их слишком высока (это квартиры, повторно выводимые инвесторами на рынок).

Непонятна также процедура переселения граждан в такую новостройку. Нигде в нормативных документах не сказано об использовании маневренного фонда. Но по закону предполагается, что жильцы коммунальной квартиры не имеют другого жилья, иначе они не могли бы быть очередниками.

Где же им, по логике законодателя, следует находиться после расселения квартиры?

Елена Рачкова

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X